Ασφάλεια κατοικίας στην Ελλάδα: ο πλήρης οδηγός

Με μια ματιά

Η ουσία

Η ασφάλεια κατοικίας πληρώνει για να ξαναχτιστεί το σπίτι σας και να ξαναγοραστούν τα πράγματά σας μετά από φωτιά, σεισμό, νερά ή κλοπή. Στην Ελλάδα το 2024 υπήρχαν 1.127.979 συμβόλαια κατοικίας σε ισχύ, και το 71,1% είχε κάλυψη σεισμού¹. Ο μέσος όρος της αγοράς για ένα σπίτι με κτίριο 130.000 ευρώ και περιεχόμενο 25.000 ευρώ κάνει περίπου 180 ευρώ τον χρόνο πριν από τον φόρο². Το δύσκολο δεν είναι η τιμή. Είναι να δηλώσετε τη σωστή αξία, να καταλάβετε την απαλλαγή του σεισμού, και να ξέρετε τι δεν καλύπτεται πριν το μάθετε την ημέρα της ζημιάς.

Τι ασφαλίζετε: το κτίριο, το περιεχόμενο, την ευθύνη σας

Ένα συμβόλαιο κατοικίας έχει τρία μέρη. Μπορείτε να πάρετε ένα, δύο ή και τα τρία.

Το πρώτο είναι το κτίριο (οικοδομή). Οι τοίχοι, η πλάκα, η στέγη, τα κουφώματα, τα πλακάκια, οι σωλήνες μέσα στους τοίχους, το ντουλάπι της κουζίνας που είναι βιδωμένο. Ό,τι δεν παίρνετε μαζί σας όταν μετακομίζετε. Αν το σπίτι είναι δικό σας, αυτό είναι το μεγάλο ποσό. Αν είστε ενοικιαστής, δεν σας αφορά.

Το δεύτερο είναι το περιεχόμενο. Έπιπλα, ρούχα, συσκευές, βιβλία, χαλιά, ο υπολογιστής, το ποδήλατο στην αποθήκη. Ό,τι θα φορτώνατε σε ένα φορτηγό. Ο σωστός αριθμός είναι αυτός που βγαίνει από τη δική σας απογραφή, δωμάτιο δωμάτιο, σε τιμές καινούργιου.

Το τρίτο είναι η ευθύνη σας προς άλλους (αστική ευθύνη). Ο σωλήνας σας σπάει και ποτίζει το ταβάνι του από κάτω. Η φωτιά στην κουζίνα σας μαυρίζει το διπλανό διαμέρισμα. Αυτή η κάλυψη πληρώνει τον γείτονα. Στο Best Home της Υδρογείου, για παράδειγμα, η ευθύνη για φωτιά προς τρίτους φτάνει ως το 50% του κεφαλαίου πυρός, και η ευθύνη για νερά από τους σωλήνες ως το 5%⁸.

Ο πλήρης οδηγός για τα τρία μέρη είναι το Τι καλύπτει η ασφάλεια κατοικίας.

Τα τρία επίπεδα κάλυψης

Οι εταιρείες πουλούν πακέτα σε επίπεδα. Τα ονόματα αλλάζουν, η λογική όχι.

Το πρώτο επίπεδο είναι μόνο φωτιά: πυρκαγιά, κεραυνός, έκρηξη, καπνός, πτώση αεροσκάφους, πρόσκρουση οχήματος. Μπορεί να είναι και το ελάχιστο που ζητά η τράπεζα για το δάνειο. Η φωτιά είναι σπάνια, αλλά ακριβή: το 2024 έκανε 571 από τις 6.836 ζημιές κατοικιών, και 8,3 εκατ. € από τα 19,1 εκατ. € των αποζημιώσεων¹.

Το δεύτερο επίπεδο είναι το πλήρες πακέτο χωρίς σεισμό. Προσθέτει κλοπή με διάρρηξη, πλημμύρα, θύελλα, χαλάζι, χιόνι, διάρρηξη σωληνώσεων, θραύση κρυστάλλων, βραχυκύκλωμα, κακόβουλες ενέργειες, και την αστική ευθύνη προς τους γείτονες. Αυτό το πακέτο πιάνει τις ζημιές που συμβαίνουν πιο συχνά: το 2024 οι σωλήνες έκαναν 2.044 ζημιές κατοικιών, τα καιρικά φαινόμενα 1.745 και οι κλοπές 934¹.

Το τρίτο επίπεδο είναι το πλήρες πακέτο με σεισμό. Σε μερικά πακέτα ο σεισμός είναι ήδη μέσα, όπως στο Safe Home της Υδρογείου⁹. Έχει τους δικούς του όρους: η Generali τον δίνει μόνο σε οικοδομή με νόμιμη άδεια μετά το 1960⁵, και η AIG δεν τον δίνει σε σπίτια πριν το 1960 ούτε σε σπίτια που έχουν ήδη πάθει ζημιά από σεισμό⁶.

Πάνω από τα τρία επίπεδα υπάρχουν οι έξτρα καλύψεις. Έξοδα προσωρινής στέγασης όσο το σπίτι δεν κατοικείται. Τιμαλφή και κοσμήματα πάνω από το όριο του βασικού περιεχομένου. Βοήθεια στο σπίτι, δηλαδή υδραυλικός και κλειδαράς με ένα τηλεφώνημα. Νομική προστασία.

Πόσο κοστίζει: η λογική του ανά χίλια

Η ασφάλεια κατοικίας ακολουθεί την αξία. Ο μέσος όρος της αγοράς βγαίνει από τα ασφάλιστρα και τα ασφαλισμένα κεφάλαια της ΕΑΕΕ: περίπου 1,17 € ανά 1.000 € αξίας τον χρόνο, για όλα τα συμβόλαια περιουσίας μαζί¹². Πάνω του μπαίνει ο φόρος ασφαλίστρων, 20% στον κλάδο πυρός¹⁰.

Αυτό σημαίνει δύο πράγματα για εσάς.

Πρώτο, η τιμή ακολουθεί την αξία. Αν δηλώσετε 200.000 αντί για 130.000, το ποσό πάνω στο οποίο υπολογίζεται το ασφάλιστρο μεγαλώνει κατά 54%. Η αξία που δηλώνετε είναι η πιο σημαντική απόφαση στο συμβόλαιο.

Δεύτερο, κάθε εταιρεία έχει τη δική της τιμή. Ο μέσος όρος είναι μέτρο, όχι προσφορά. Τα παραδείγματα που τυπώνουν οι εταιρείες έχουν τους δικούς τους όρους: η τιμή της Εθνικής Ασφαλιστικής, 20 € τον μήνα για 80 τ.μ., είναι με απαλλαγές, με τις εκπτώσεις για συστήματα ασφαλείας και μαζί με τον σεισμό¹¹.

Ο σεισμός: η απαλλαγή και οι όροι του

Η απαλλαγή είναι το σημείο που οι περισσότεροι δεν διαβάζουν. Στις άλλες καλύψεις η απαλλαγή είναι συνήθως ποσοστό της ζημιάς. Στον σεισμό είναι συνήθως ποσοστό του κεφαλαίου: 2% στη Generali⁵, και στην AIG 2% του κεφαλαίου ή 25% της ζημιάς, όποιο είναι μικρότερο⁶. Ένα σπίτι ασφαλισμένο για 130.000 ευρώ με απαλλαγή 2% έχει απαλλαγή 2.600 ευρώ σε κάθε ζημιά, μικρή ή μεγάλη. Οι ρωγμές στους σοβάδες μετά από έναν μέτριο σεισμό μπορεί να κοστίζουν λιγότερο. Άρα η κάλυψη σεισμού είναι κάλυψη για τη μεγάλη ζημιά, όχι για τη μικρή. Έτσι πρέπει να τη βλέπετε.

Οι όροι αποδοχής είναι γραμμένοι στο έγγραφο πληροφοριών. Η AIG, για παράδειγμα, δεν ασφαλίζει σπίτια χωρίς νόμιμη άδεια, ημιτελή, κενά ή σε δασικές περιοχές, και δεν δίνει σεισμό σε σπίτια πριν το 1960 ή σε σπίτια που έπαθαν ήδη ζημιά από σεισμό⁶. Διαβάστε αυτή τη λίστα πριν ζητήσετε προσφορά.

Τα υπόλοιπα για τον σεισμό είναι στο άρθρο για την ασφάλεια σπιτιού για σεισμό.

Η αξία που δηλώνετε: ανακατασκευή, όχι εμπορική

Ασφαλίζετε όσο κοστίζει να ξαναχτιστεί το σπίτι, όχι όσο θα το πουλούσατε. Το οικόπεδο δεν καίγεται. Η θέα δεν πέφτει με τον σεισμό. Αυτά είναι μέσα στην εμπορική αξία και έξω από την ασφαλιστική.

Δημόσιος πίνακας με το κόστος ανακατασκευής δεν υπάρχει. Ένα μέτρο δίνουν τα παραδείγματα των εταιρειών: η ERGO βάζει 132.000 € για διαμέρισμα 88 τ.μ. του 1990 στην Αθήνα, δηλαδή 1.500 € το τετραγωνικό⁴. Για την έκπτωση του ΕΝΦΙΑ, ο νόμος ζητά η ασφάλιση να καλύπτει όλη την αξία ανακατασκευής⁷, και η απόφαση του υπουργείου την ορίζει σε 1.000 € το τετραγωνικό, ειδικά 900 € για τα έτη 2024 έως 2026¹². Για το δικό σας σπίτι, ρωτήστε έναν μηχανικό. Το εργαλείο Πόσο να ασφαλίσω το σπίτι; πολλαπλασιάζει τα τετραγωνικά με το κόστος ανά τετραγωνικό και δείχνει τι χάνετε με λιγότερο ποσό.

Αν δηλώσετε λιγότερο από το κόστος ανακατασκευής, ισχύει ο αναλογικός κανόνας του νόμου 2496/1997 στο άρθρο 17¹³. Δηλώσατε 100.000 ενώ το σπίτι κοστίζει 150.000 να ξαναχτιστεί. Καίγεται η κουζίνα, ζημιά 15.000. Παίρνετε 10.000, τα δύο τρίτα, γιατί ασφαλίσατε τα δύο τρίτα. Κάποια πακέτα έχουν όρο που συγχωρεί μια μικρή απόκλιση: στο Safe Home της Υδρογείου, μια υπασφάλιση έως 10% δεν μετράει⁹. Δεν συγχωρούν το μισό.

Η πλήρης μέθοδος είναι το Πώς υπολογίζετε την αξία ανακατασκευής.

Πού πάτε από εδώ

Η κατοικία έχει πολλές παραλλαγές. Τα άρθρα πιο κάτω πιάνουν το δάνειο και την τράπεζα, τον σεισμό, τα νερά, την κλοπή, το εξοχικό, το Airbnb, τον ενοικιαστή, την πολυκατοικία, τα φωτοβολταϊκά στη στέγη. Διαβάστε αυτό που ταιριάζει στο σπίτι σας. Για τιμή, ανοίξτε τη σύγκριση για την ασφάλεια κατοικίας: δείχνει τον μέσο όρο της αγοράς από δημόσια στοιχεία, και τη δική μας εκτίμηση για κάθε εταιρεία, από τη φθηνότερη.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτική η ασφάλεια κατοικίας στην Ελλάδα;

Όχι, ο νόμος δεν την επιβάλλει σε ένα σπίτι. Τη ζητά η τράπεζα όσο το σπίτι έχει στεγαστικό δάνειο, με τις καλύψεις που γράφει η σύμβαση του δανείου. Το κράτος όμως δίνει έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ σε όσους ασφαλίζουν το σπίτι για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα: 10% για το 2024 και 20% από το 2025, για σπίτια με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ.

Πόσο κοστίζει η ασφάλεια ενός διαμερίσματος 95 τετραγωνικών;

Με τον μέσο όρο της αγοράς, περίπου 1,17 ευρώ τον χρόνο ανά χίλια ευρώ αξίας πριν από τον φόρο, ένα σπίτι με κτίριο 130.000 ευρώ και περιεχόμενο 25.000 ευρώ κάνει περίπου 180 ευρώ. Οι εταιρείες τυπώνουν και δικά τους παραδείγματα: η ERGO από 12 ευρώ τον μήνα για διαμέρισμα 88 τ.μ. με κτίριο 132.000 ευρώ, η Εθνική Ασφαλιστική 20 ευρώ τον μήνα για 80 τ.μ. μαζί με τον σεισμό. Η δική σας τιμή βγαίνει μόνο με προσφορά.

Τι είναι η απαλλαγή στον σεισμό;

Είναι το κομμάτι της ζημιάς που πληρώνετε εσείς. Στον σεισμό υπολογίζεται συνήθως ως ποσοστό του ασφαλισμένου κεφαλαίου, όχι της ζημιάς, και στα έγγραφα πληροφοριών που διαβάσαμε είναι 2%. Σε σπίτι ασφαλισμένο για 130.000 ευρώ, η απαλλαγή είναι 2.600 ευρώ. Αν η ζημιά είναι 2.000 ευρώ, δεν παίρνετε τίποτα. Αν είναι 30.000, παίρνετε 27.400.

Πρέπει να ασφαλίσω το σπίτι στην εμπορική αξία;

Όχι. Ασφαλίζετε την αξία ανακατασκευής, δηλαδή όσο κοστίζει να ξαναχτιστεί το κτίριο από την αρχή. Το οικόπεδο δεν καίγεται και δεν πέφτει. Για την έκπτωση του ΕΝΦΙΑ, η απόφαση του υπουργείου βάζει αξία ανακατασκευής 1.000 ευρώ το τετραγωνικό, και 900 ευρώ για τα έτη 2024 έως 2026. Η εμπορική αξία στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερη, και θα πληρώνατε ασφάλιστρο για τίποτα.

Καλύπτει η ασφάλεια κατοικίας τη ζημιά από σπασμένο σωλήνα;

Το πλήρες πακέτο ναι, το πακέτο μόνο φωτιάς όχι. Είναι η πιο συχνή αιτία ζημιάς στα σπίτια: 2.044 από τις 6.836 ζημιές κατοικιών του 2024, κατά την ΕΑΕΕ. Προσέξτε την απαλλαγή και την ηλικία των σωλήνων. Η Generali, για παράδειγμα, δεν πληρώνει τη φθορά σε σωληνώσεις πάνω από 35 ετών.

Τι γίνεται με τα κοσμήματα και τα αντικείμενα αξίας;

Το βασικό περιεχόμενο τα καλύπτει με χαμηλό όριο, ή καθόλου αν δεν τα δηλώσετε. Για να ασφαλιστούν σωστά, τα γράφετε ένα ένα στο συμβόλαιο με αξία και φωτογραφία. Το όριο ανά αντικείμενο και το όριο για όλα μαζί είναι γραμμένα στο έγγραφο πληροφοριών και στους όρους κάθε εταιρείας.

Καλύπτονται τα φωτοβολταϊκά της στέγης από το συμβόλαιο κατοικίας;

Ρωτήστε πριν υπογράψετε. Τα πάνελ είναι εξοπλισμός στην εξωτερική πλευρά του κτιρίου, και μερικά συμβόλαια καλύπτουν τα εξωτερικά αντικείμενα με χαμηλό όριο ή μόνο για ορισμένους κινδύνους. Για ένα μεγάλο σύστημα χρειάζεται ξεχωριστή δήλωση ή ξεχωριστό συμβόλαιο.

Πόσο γρήγορα πρέπει να δηλώσω μια ζημιά;

Ο νόμος 2496/1997 στο άρθρο 7 δίνει οκτώ ημέρες από τη στιγμή που μάθατε για τη ζημιά. Τηλεφωνήστε την ίδια ημέρα, βγάλτε φωτογραφίες πριν καθαρίσετε, και κρατήστε τα κατεστραμμένα αντικείμενα μέχρι να περάσει ο πραγματογνώμονας.

Πηγές

1. ↑ΕΑΕΕ, Ασφαλίσεις Περιουσίας 2024, πίνακες 1, 2, 17, 18 και 22, 2025
2. ↑Πώς δουλεύει η σύγκριση: από πού βγαίνει κάθε αριθμός, Οκτώβριος 2026
3. ↑Ατλαντική Ένωση, η αρχική σελίδα με το κόστος ασφάλισης οικοδομής κατοικίας, 12 Οκτωβρίου 2026
4. ↑ERGO, ασφάλεια κατοικίας: το ενδεικτικό παράδειγμα διαμερίσματος 88 τ.μ., 12 Οκτωβρίου 2026
5. ↑Generali, έγγραφο πληροφοριών Alpha Safe Home, Δεκέμβριος 2021
6. ↑AIG, έγγραφο πληροφοριών Ασφάλιση Κατοικίας Extended, ισχύον κείμενο
7. ↑ν. 5162/2024 (ΦΕΚ Α΄ 198/05.12.2024), άρθρο 10: η μείωση του ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες (ν. 4223/2013 άρθρο 3 παρ. 7Ζ), 2024
8. ↑Υδρόγειος, Best Home: οι καλύψεις και τα όρια του προγράμματος, 13 Οκτωβρίου 2026
9. ↑Υδρόγειος, Safe Home: οι καλύψεις, τα όρια και οι απαλλαγές του προγράμματος, 13 Οκτωβρίου 2026
10. ↑ν. 5177/2025 (ΦΕΚ Α΄ 21/14.02.2025), Κώδικας Έμμεσων Φόρων, άρθρο 43: ο φόρος ασφαλίστρων, 2025
11. ↑Εθνική Ασφαλιστική, ασφάλεια κατοικίας: το ενδεικτικό κόστος του Full Home Value, 12 Οκτωβρίου 2026
12. ↑Απόφαση Α.1005/2026 (ΦΕΚ Β΄ 86/14.01.2026): η αξία ανακατασκευής για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ, 1.000 € ή 900 € το τετραγωνικό για τα έτη 2024 έως 2026, 14 Ιανουαρίου 2026
13. ↑ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, άρθρα 7 και 17, 1997