Με μια ματιά

Τι ασφάλεια χρειάζεται ένα σπίτι στο Airbnb;

Ένα σπίτι στο Airbnb χρειάζεται ασφάλεια που δηλώνει τη βραχυχρόνια μίσθωση, και από την 1η Οκτωβρίου 2025 ο νόμος ζητά αστική ευθύνη για ζημιές ή ατυχήματα. Για κτίριο 110.000 € και εξοπλισμό 12.000 €, ο μέσος όρος της αγοράς βγάζει περίπου 171 € τον χρόνο με τον φόρο. Η εγγύηση της πλατφόρμας δεν είναι ασφαλιστήριο.

  • Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι αλλαγή χρήσης. Πρέπει να δηλωθεί, αλλιώς η εταιρεία μπορεί να αρνηθεί τη ζημιά.
  • Από την 1η Οκτωβρίου 2025, κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να έχει ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα1.
  • Για κτίριο 110.000 και εξοπλισμό 12.000 ευρώ, ο μέσος όρος της αγοράς για την περιουσία βγάζει περίπου 171 ευρώ τον χρόνο με τον φόρο2.
  • Η εγγύηση της πλατφόρμας πληρώνει τελευταία, μόνο για ζημιά επισκέπτη, και δεν έχει ευθύνη προς τρίτους που αξίζει το όνομα.
  • Στην έρευνα της ΕΑΕΕ, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης δήλωσαν ζημιά πιο συχνά από τις κατοικίες: στο 5,36% των συμβολαίων το 2023, έναντι 1,41%3.

Η ουσία

Το σπίτι που νοικιάζετε με τη βραδιά δεν είναι πλέον σπίτι για την ασφαλιστική. Είναι επιχείρηση με ξένους που κρατούν τα κλειδιά. Το συμβόλαιο κατοικίας που είχατε δεν γράφει αυτή τη χρήση από τη μέρα που ανεβάζετε την αγγελία, και η εγγύηση της πλατφόρμας δεν το αντικαθιστά. Η ασφάλεια για Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση είναι ειδικό πακέτο, και από την 1η Οκτωβρίου 2025 η αστική ευθύνη είναι υποχρεωτική1. Ο οδηγός λέει τι έχει μέσα, τι δεν έχει η πλατφόρμα, και πού χάνονται τα λεφτά.

Γιατί το συμβόλαιο κατοικίας δεν φτάνει

Το συμβόλαιο κατοικίας ασφαλίζει ένα νοικοκυριό. Το ασφάλιστρο βγήκε με την παραδοχή ότι μέσα ζείτε εσείς, ή ένας ενοικιαστής με συμβόλαιο ενός έτους, που ξέρει πού είναι ο γενικός διακόπτης και δεν κάνει πάρτι με είκοσι άτομα. Η μίσθωση με τη βραδιά αλλάζει όλα τα δεδομένα. Κάθε τρεις ημέρες μπαίνει άλλος. Κανείς δεν ξέρει τον θερμοσίφωνα. Οι βαλίτσες χτυπούν στους τοίχους, το πλυντήριο δουλεύει δύο φορές την ημέρα, και τα κλειδιά αλλάζουν χέρια σαράντα φορές τον χρόνο.

Το άρθρο 4 του ν. 2496/1997 λέει ότι αν κατά τη διάρκεια της ασφάλισης ο κίνδυνος επιταθεί, το δηλώνετε στην εταιρεία σε δεκατέσσερις ημέρες. Η μετατροπή του σπιτιού σε τουριστικό κατάλυμα είναι το πιο καθαρό παράδειγμα επίτασης κινδύνου που υπάρχει. Αν δεν το δηλώσετε και συμβεί ζημιά, η εταιρεία μπορεί να μειώσει ή να αρνηθεί την αποζημίωση. Και θα το μάθει: ο πραγματογνώμονας βλέπει τα λευκά είδη στη ντουλάπα, τον κλειδοθήκη με κωδικό στην είσοδο, την αγγελία στο διαδίκτυο.

Υπάρχουν δύο δρόμοι. Ο πρώτος είναι να ρωτήσετε την εταιρεία σας γραπτά αν δέχεται τη βραχυχρόνια μίσθωση στο υπάρχον συμβόλαιο. Η εταιρεία μπορεί να δεχτεί με επασφάλιστρο ή να καταγγείλει τη σύμβαση, όπως ορίζει το άρθρο 4. Ο δεύτερος είναι το ειδικό πακέτο, που γράφτηκε για αυτή τη χρήση.

Τι έχει το ειδικό πακέτο

Μερικές εταιρείες έχουν ξεχωριστό πακέτο για ακίνητα που νοικιάζονται μέσω πλατφορμών, όπως το Groupama BnB4, το Euro Insurance BnB της Ευρώπης Ασφαλιστικής5 και το πρόγραμμα αστικής ευθύνης της Syndea για ακίνητα τύπου AirBnB6. Ένα τέτοιο πακέτο διαφέρει από ένα συμβόλαιο κατοικίας σε τρία σημεία.

Πρώτη, η χρήση. Το πακέτο γράφει ότι το σπίτι νοικιάζεται σε επισκέπτες, οπότε η χρήση είναι δηλωμένη από την αρχή. Στη ζημιά, η εταιρεία δεν έχει λόγο να ρωτήσει γιατί δεν δηλώσατε τη μίσθωση.

Δεύτερη, η ευθύνη. Το συμβόλαιο κατοικίας έχει ευθύνη προς γείτονες, για το νερό που πέρασε κάτω. Το ειδικό πακέτο έχει ευθύνη προς τους επισκέπτες: τον τραυματισμό στη σκάλα, στο μπάνιο, στη βεράντα. Είναι η απαίτηση που φτάνει στα δικαστήρια, γιατί ο τραυματισμένος επισκέπτης δεν είναι φίλος σας.

Τρίτη, η ζημιά από επισκέπτη. Το σπασμένο τραπέζι, το βρώμικο στρώμα, το κάψιμο στον πάγκο. Το συμβόλαιο κατοικίας τα θεωρεί φθορά και δεν τα πληρώνει. Ένα ειδικό πακέτο μπορεί να τα καλύπτει, με όριο και απαλλαγή. Ρωτήστε αν το δικό σας το κάνει.

Η σύγκριση ακολουθεί τρία σκαλοπάτια. Το βασικό είναι φωτιά και ευθύνη, το ελάχιστο που κρατάει το συμβόλαιο έγκυρο. Το μεσαίο προσθέτει κλοπή, νερά, καιρό και τη ζημιά επισκέπτη. Το πλήρες προσθέτει σεισμό και τα ενοίκια που χάνετε όσο το σπίτι είναι κλειστό.

Δεν έχουν όλες οι εταιρείες ξεχωριστό πακέτο για τις πλατφόρμες. Μπορεί να σας προτείνουν ένα συμβόλαιο εξοχικής κατοικίας, γραμμένο για σπίτι που μένει άδειο μήνες. Αν σας το προτείνουν για Airbnb, ρωτήστε ρητά αν η χρήση δηλώνεται και γίνεται δεκτή, και αν έχει ευθύνη προς επισκέπτες.

Τι κάνει και τι δεν κάνει η εγγύηση της πλατφόρμας

Η πλατφόρμα σάς λέει ότι είστε καλυμμένοι με ένα ποσό σε εκατομμύρια για ζημιά επισκέπτη και για ευθύνη. Διαβάστε τι σημαίνει αυτό.

Η εγγύηση για ζημιά επισκέπτη πληρώνει τη ζημιά που έκανε ο επισκέπτης σε κράτηση μέσω της πλατφόρμας. Πρώτα ζητάτε τα λεφτά από τον επισκέπτη μέσα από την πλατφόρμα, σε προθεσμία λίγων ημερών από την αναχώρηση. Αν αρνηθεί, ζητάτε από την πλατφόρμα. Η πλατφόρμα αποφασίζει με δικούς της όρους, ζητάει αποδείξεις, και εξαιρεί τη φυσιολογική φθορά, τα μετρητά, τα κοσμήματα και τα κατοικίδια σε ορισμένες περιπτώσεις. Είναι διαδικασία εμπορική, όχι ασφαλιστική. Δεν έχετε το άρθρο 7 του ν. 2496/1997, ούτε την Τράπεζα της Ελλάδος για να παραπονεθείτε.

Η ευθύνη της πλατφόρμας καλύπτει, στα λόγια, τον τραυματισμό επισκέπτη. Στην πράξη ισχύει μόνο για τη διάρκεια της κράτησης, μόνο για επισκέπτες με κράτηση, και έρχεται μετά από κάθε άλλη ασφάλεια που έχετε. Αν ο τραυματισμός συμβεί σε επισκέπτη που ήρθε από άλλη πλατφόρμα, ή σε φίλο του επισκέπτη, δεν υπάρχει.

Και τίποτα από τα δύο δεν αγγίζει τους κινδύνους του σπιτιού. Η φωτιά από το βραχυκύκλωμα στην κουζίνα, ο σεισμός, η πλημμύρα, ο σωλήνας που έσπασε τον Φεβρουάριο που το σπίτι ήταν άδειο, η κλοπή χωρίς επισκέπτη. Όλα αυτά είναι δικά σας χωρίς συμβόλαιο.

Το σωστό σχήμα είναι: το ειδικό πακέτο για το σπίτι και την ευθύνη, και η εγγύηση της πλατφόρμας ως δεύτερη γραμμή για τη ζημιά επισκέπτη.

Τι μετράει στην τιμή

Το κεφάλαιο, όπως σε κάθε ασφάλεια περιουσίας. Η αξία ανακατασκευής του κτιρίου και η αξία του εξοπλισμού. Στον εξοπλισμό μετράτε ό,τι παραδίδετε στον επισκέπτη: έπιπλα, συσκευές, λευκά είδη, τηλεόραση, κλιματιστικά. Τα λευκά είδη αλλάζουν συχνά σε σπίτι που νοικιάζεται. Δηλώστε αξία καινούργιου.

Οι νύχτες. Η σύγκριση ρωτάει πόσες νύχτες τον χρόνο νοικιάζεται το σπίτι, σε τέσσερις ζώνες: έως 60, 61 έως 120, 121 έως 200, πάνω από 200. Ένα σπίτι που νοικιάζεται τριάντα νύχτες είναι σπίτι με επισκέπτες. Ένα που νοικιάζεται διακόσιες είναι επιχείρηση με αλλαγή κάθε τρίτη ημέρα. Ο μέσος όρος της αγοράς βγαίνει μόνο από την αξία και δεν αλλάζει με τις νύχτες. Η εταιρεία μπορεί όμως να σας τις ρωτήσει, στην αίτηση.

Οι επισκέπτες. Έξι κρεβάτια είναι περισσότεροι άνθρωποι από δύο, και η ζημιά επισκέπτη είναι κυρίως περισσότεροι επισκέπτες.

Το έτος κατασκευής, για τον σεισμό. Και η πισίνα, αν υπάρχει, που ανεβάζει την ευθύνη.

Οι πρόσθετες καλύψεις που έχουν νόημα

Απώλεια ενοικίων. Έστω ότι το σπίτι καίγεται τον Ιούνιο και ανοίγει ξανά τον Σεπτέμβριο. Η ζημιά στο κτίριο είναι 15.000 ευρώ. Οι κρατήσεις που ακυρώσατε είναι 9.000. Η γραμμή αυτή πληρώνει τις δεύτερες, με ανώτατο αριθμό μηνών και με απόδειξη από το ημερολόγιο κρατήσεων. Στη σύγκριση είναι μέσα στο πλήρες πακέτο.

Ατύχημα επισκέπτη. Πέρα από την ευθύνη, ένα ποσό για τα νοσήλια του επισκέπτη χωρίς να χρειάζεται να αποδειχθεί ότι φταίτε. Κλείνει την απαίτηση πριν γίνει αγωγή.

Κλειδιά και κλειδαριά. Ο επισκέπτης χάνει το κλειδί και αλλάζετε κλειδαριά. Η γραμμή αυτή πληρώνει τον κλειδαρά.

Έκτακτος καθαρισμός. Το πάρτι που αφήνει το σπίτι σε κατάσταση που θέλει επαγγελματικό καθαρισμό, βάψιμο και νέα λευκά είδη πριν την επόμενη κράτηση. Η εγγύηση της πλατφόρμας μπορεί να το πληρώσει, αργά. Η γραμμή αυτή το πληρώνει γρήγορα.

Νομική προστασία ιδιοκτήτη. Ο επισκέπτης που δεν φεύγει, η διαφορά με την πλατφόρμα, ο γείτονας που κάνει αγωγή για τον θόρυβο. Ρωτήστε αν η κάλυψη του ιδιοκτήτη που νοικιάζει είναι μέσα στο πακέτο ή χωριστή γραμμή, γιατί η νομική προστασία του σπιτιού δεν καλύπτει απαραίτητα τις διαφορές μιας μίσθωσης.

Τι λέει ο νόμος

Το συμβόλαιο διέπεται από τον ν. 2496/19977.

  • Άρθρο 3. Στην αίτηση δηλώνετε τη χρήση. «Τουριστική επιπλωμένη κατοικία» ή «βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας», με τον αριθμό μητρώου. Αν γράψετε «κύρια κατοικία» για να πάρετε φθηνότερη τιμή, η εταιρεία μπορεί να αρνηθεί ολόκληρη τη ζημιά.
  • Άρθρο 4. Αν αρχίσετε τη μίσθωση μετά την υπογραφή, το δηλώνετε σε δεκατέσσερις ημέρες. Η εταιρεία μπορεί να ζητήσει επασφάλιστρο ή να καταγγείλει. Η σιωπή είναι η ακριβότερη επιλογή.

Για τη μίσθωση, η βάση είναι το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, και το ακίνητο δηλώνεται στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ1. Από την 1η Οκτωβρίου 2025, το άρθρο 3 του ν. 5170/2025 ζητά από κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης1. Υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού κάνουν επιτόπιους ελέγχους, με ενημέρωση τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν1. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα λίστα πριν ανοίξετε το σπίτι, γιατί οι κανόνες αλλάζουν.

Τι δείχνουν τα δημόσια στοιχεία

Η ΕΑΕΕ μετρά χωριστά τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, τύπου Airbnb, στην έρευνά της για τις ασφαλίσεις περιουσίας3.

Στοιχεία της ΕΑΕΕ, 2023 Βραχυχρόνια μίσθωση Κατοικίες
Συμβόλαια με ζημιά 5,36% 1,41%
Μέση ζημιά 1.624 € 2.607 €
Ζημιές ανά συμβόλαιο 87 € 37 €

Τα συμβόλαια βραχυχρόνιας μίσθωσης της έρευνας ανέβηκαν από 4.252 το 2023 σε 11.181 το 20243. Η συχνότερη αιτία ζημιάς το 2023 ήταν τα καιρικά φαινόμενα, με 73 από τις 228 ζημιές, και δεύτερη η θραύση σωλήνων, με 603. Στην αστική ευθύνη του ιδιοκτήτη, η ΕΑΕΕ μετρά 7.747 καλύψεις το 2024, με ζημιά στο 0,3% από αυτές και μέση ζημιά 893 € στην πρώτη μέτρηση της χρονιάς8.

Η σύγκριση βγάζει το ασφάλιστρο από τον μέσο όρο όλων των ασφαλίσεων περιουσίας, περίπου 1,17 € ανά 1.000 € αξίας, χωρίς τον φόρο2. Για κτίριο 110.000 € και εξοπλισμό 12.000 € αυτό κάνει περίπου 142 € τον χρόνο, και περίπου 171 € με τον φόρο 20% του κλάδου πυρός9. Ο σεισμός δεν έχει δημόσιο μέσο όρο και δεν μπαίνει σε αυτό το ποσό.

Από τις τιμές που δημοσιεύουν οι εταιρείες στο δικό τους site, για βραχυχρόνια μίσθωση βρήκαμε τρεις, με τη σειρά του ονόματός τους:

  • Groupama Ασφαλιστική, Groupama BnB Eco Light: αστική ευθύνη με όριο 100.000 €, από 50 € τον χρόνο συνολικά4.
  • Syndea: αστική ευθύνη ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης, τέσσερα πακέτα με 45, 70, 100 ή 130 € τον χρόνο, ολικά ασφάλιστρα6.
  • Ευρώπη Ασφαλιστική, Euro Insurance BnB: ελάχιστα ετήσια ολικά ασφάλιστρα 185 €5.

Ένα παράδειγμα

Ο Νίκος έχει διαμέρισμα 65 τετραγωνικών στο Κουκάκι, τρίτος όροφος, άδεια του 1998. Το νοικιάζει από τον Απρίλιο μέχρι τον Οκτώβριο, περίπου 90 νύχτες, σε τέσσερα άτομα το πολύ. Κτίριο 110.000, εξοπλισμός 12.000 ευρώ.

Είχε το συμβόλαιο κατοικίας από την τράπεζα, για το στεγαστικό. Ρωτάει τον πράκτορα. Η απάντηση: το συμβόλαιο ισχύει για την τράπεζα ως προς τη φωτιά, αλλά η ζημιά επισκέπτη και η ευθύνη προς επισκέπτες δεν υπάρχουν, και η χρήση πρέπει να δηλωθεί. Παίρνει ένα πακέτο για βραχυχρόνια μίσθωση, με σεισμό και απώλεια ενοικίων, και κρατάει την τράπεζα ως δικαιούχο για το κτίριο. Προσθέτει τη νομική προστασία ιδιοκτήτη. Έστω ότι όλα μαζί του κοστίζουν 300 ευρώ τον χρόνο. Στις 90 νύχτες, αυτό κάνει περίπου 3,30 ευρώ τη νύχτα μίσθωσης.

Τον Αύγουστο, ένας επισκέπτης αφήνει τη βρύση του μπάνιου ανοιχτή και φεύγει για παραλία. Το νερό περνάει στον δεύτερο όροφο. Ζημιά στο δικό του δάπεδο 1.800 ευρώ, στον από κάτω 2.600. Οι επόμενες δύο κρατήσεις, οκτώ νύχτες, ακυρώνονται: 960 ευρώ.

Το συμβόλαιο πληρώνει τη δική του ζημιά από τη «διαρροή» μείον την απαλλαγή, τον γείτονα από την αστική ευθύνη, και τις οκτώ νύχτες από την απώλεια ενοικίων. Ο Νίκος ζητάει παράλληλα από τον επισκέπτη μέσω της πλατφόρμας τα 1.800 της δικής του ζημιάς. Αν πληρώσει ο επισκέπτης, η εταιρεία κρατάει το ποσό ή το ζητάει πίσω. Δεν πληρώνεται δύο φορές. Αν δεν πληρώσει, έχει ήδη πληρωθεί από το συμβόλαιο.

Ένα δεύτερο παράδειγμα: το εξοχικό που δουλεύει τρεις μήνες

Η Μαρία έχει ένα πετρόχτιστο 55 τετραγωνικών στη Νάξο. Το νοικιάζει Ιούνιο, Ιούλιο και Αύγουστο, γύρω στις 70 νύχτες, και τον υπόλοιπο χρόνο το σπίτι είναι κλειστό και άδειο.

Κτίριο 95.000 ευρώ, εξοπλισμός 9.000. Με τον μέσο όρο της αγοράς, δηλαδή 104.000 επί 1,166 τοις χιλίοις, βγαίνει περίπου 121 ευρώ τον χρόνο χωρίς τον φόρο, και περίπου 145 ευρώ με τον φόρο2. Λιγότερα από του Νίκου, γιατί η αξία είναι μικρότερη.

Εδώ μπαίνει όμως ένας όρος που στον Νίκο δεν έπαιζε ρόλο: η μη κατοίκηση. Ένα συμβόλαιο περιουσίας μπορεί να εξαιρεί ή να περιορίζει την κλοπή και τη ζημιά από νερό όταν το ακίνητο μένει κλειστό πάνω από έναν αριθμό συνεχόμενων ημερών. Στο έγγραφο πληροφοριών της Υδρογείου για μικρά καταλύματα, ο αριθμός είναι 4510. Το σπίτι της Μαρίας είναι κλειστό εννέα μήνες τον χρόνο.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη. Μια διάρρηξη τον Φεβρουάριο μπορεί να μην πληρωθεί καθόλου. Μια σωλήνα που έσπασε τον Ιανουάριο και τη βρίσκει τον Μάιο με τον τοίχο φαγωμένο και το πάτωμα σηκωμένο, το ίδιο. Δεν είναι κακοπιστία της εταιρείας. Είναι γραμμένο στους όρους και σχεδόν κανείς δεν το διαβάζει, γιατί μοιάζει με ψιλά γράμματα ενώ είναι ο πυρήνας του κινδύνου σε ένα νησιώτικο εξοχικό.

Τι κάνει η Μαρία. Ζητάει γραπτά τρία πράγματα πριν υπογράψει: πόσες ημέρες μη κατοίκησης δέχεται το συμβόλαιο, τι ζητάει η εταιρεία για να τις ανεβάσει, και πόσο κοστίζει η συνεχής κάλυψη. Οι απαντήσεις που πήρε: ένα όριο ημερών, κλείσιμο του γενικού διακόπτη νερού μαζί με συναγερμό συνδεδεμένο σε κέντρο λήψης σημάτων, και μια επιβάρυνση στο ασφάλιστρο για τη συνεχή κάλυψη.

Διαλέγει το κλείσιμο του νερού, που δεν της κοστίζει τίποτα, και συμφωνεί με τη γειτόνισσα να ανοίγει το σπίτι μία φορά τον μήνα. Το δεύτερο δεν το ζητάει κανένα συμβόλαιο, αλλά είναι αυτό που τελικά σώζει τα σπίτια στα νησιά.

Ο αριθμός μητρώου και η πολυκατοικία

Δύο πράγματα που δεν είναι ασφάλεια, αλλά κρίνουν αν θα μπορέσετε να βγάλετε ασφάλεια.

Ο αριθμός μητρώου ακινήτου. Η βραχυχρόνια μίσθωση δηλώνεται στο μητρώο της ΑΑΔΕ και ο αριθμός μπαίνει σε κάθε αγγελία. Η ασφαλιστική θα σας τον ζητήσει, γιατί αποδεικνύει ότι η χρήση είναι δηλωμένη και νόμιμη. Χωρίς αυτόν, αρκετές εταιρείες δεν εκδίδουν καθόλου το ειδικό πακέτο και σας αφήνουν με ένα απλό συμβόλαιο κατοικίας που δεν ταιριάζει σε αυτό που κάνετε.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Αν ο κανονισμός απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση, ή αν η γενική συνέλευση την απαγόρευσε με την πλειοψηφία που ζητάει ο νόμος, το πρόβλημά σας δεν είναι με την ασφαλιστική. Είναι με τους γείτονες και με το δικαστήριο. Κανένα συμβόλαιο δεν σας προστατεύει από αγωγή συνιδιοκτήτη που ζητάει να σταματήσει η χρήση.

Πρακτικά: πριν βγάλετε συμβόλαιο, βρείτε τον κανονισμό και διαβάστε τι γράφει για τη χρήση των διαμερισμάτων. Πολλοί παλιοί κανονισμοί γράφουν «αποκλειστικά για κατοικία», και αυτή η φράση έχει κριθεί διαφορετικά σε διαφορετικές υποθέσεις. Αν έχετε αμφιβολία, ρωτήστε δικηγόρο μία φορά, πριν επενδύσετε σε έπιπλα και φωτογραφίσεις.

Και μια πρακτική συμβουλή που σώζει σχέσεις μέσα στην πολυκατοικία: πείτε στον διαχειριστή ότι το διαμέρισμα νοικιάζεται βραχυχρόνια και δώστε του ένα τηλέφωνο που απαντάει. Η μισή δυσαρέσκεια των γειτόνων φεύγει όταν υπάρχει κάποιος να σηκώσει το ακουστικό στις δύο τη νύχτα.

Η σειρά των βημάτων όταν ο επισκέπτης κάνει ζημιά

Η ζημιά από επισκέπτη έχει δύο παράθυρα χρόνου που τρέχουν ταυτόχρονα, ένα της πλατφόρμας και ένα της ασφαλιστικής. Χάνοντας το ένα, δεν χάνετε το άλλο, αλλά είναι εύκολο να χάσετε και τα δύο, αν περιμένετε να δείτε αν ο επισκέπτης θα απαντήσει.

Πριν μπει ο επόμενος. Το πιο σημαντικό βήμα είναι το πρώτο. Φωτογραφίστε τα πάντα πριν καθαρίσετε και πριν παραδώσετε το σπίτι σε νέα κράτηση. Από τη στιγμή που θα μπει άλλος επισκέπτης, δεν αποδεικνύεται ποιος έκανε τι, και η πλατφόρμα μπορεί να απορρίψει το αίτημα.

Το αίτημα στην πλατφόρμα. Ζητάτε πρώτα τα χρήματα από τον ίδιο τον επισκέπτη, μέσα από το σύστημα της πλατφόρμας, με φωτογραφίες και προσφορά επισκευής ή απόδειξη αγοράς. Οι προθεσμίες είναι σφιχτές και μετριούνται από την αναχώρηση ή από την επόμενη άφιξη, όποιο έρθει πρώτο. Γράψτε το την ίδια ημέρα.

Η δήλωση στην εταιρεία. Οκτώ ημέρες, γραπτά, με τον αριθμό του συμβολαίου. Δηλώνετε ακόμη και αν ελπίζετε ότι θα πληρώσει ο επισκέπτης. Αν πληρώσει εκείνος αργότερα, το λέτε στην εταιρεία και ο φάκελος κλείνει. Δεν εισπράττετε δύο φορές για την ίδια ζημιά, αλλά ούτε μένετε χωρίς φάκελο αν η πλατφόρμα σας πει όχι τον τρίτο μήνα.

Τα χαρτιά που θα ζητήσουν. Τη σελίδα της κράτησης με τις ημερομηνίες και το όνομα, όλη τη συνομιλία με τον επισκέπτη, δύο προσφορές επισκευής, και για τον εξοπλισμό αποδείξεις ή φωτογραφίες της αρχικής επίπλωσης. Κρατάτε από την αρχή έναν φάκελο με τις αποδείξεις κάθε συσκευής. Είναι η διαφορά ανάμεσα σε αποζημίωση αξίας καινούργιου και σε εκτίμηση με έκπτωση παλαιότητας.

Μην επισκευάσετε πριν πάρετε έγκριση, εκτός αν η ζημιά μεγαλώνει, όπως ένα νερό που τρέχει. Τότε σταματάτε τη διαρροή, κρατάτε τα σπασμένα κομμάτια και φωτογραφίζετε πριν και μετά.

Πού διαφέρουν οι εταιρείες στη βραχυχρόνια μίσθωση

Η αγορά είναι νέα, και κάθε εταιρεία έγραψε δικούς της όρους.

Στην κλοπή χωρίς παραβίαση. Εδώ μπορεί να χαθούν πολλά χρήματα. Στο έγγραφο πληροφοριών της Υδρογείου για μικρά καταλύματα, η κάλυψη είναι «κλοπή με διάρρηξη ή ληστεία», δηλαδή με σημάδια βίαιης εισόδου ή με βία10. Ο επισκέπτης μπαίνει με κωδικό και κλειδί που του δώσατε εσείς. Αν φύγει με την τηλεόραση, δεν υπάρχει παραβίαση, και μια τέτοια κάλυψη δεν πληρώνει. Πληρώνει η γραμμή «ζημιά ή κλοπή από επισκέπτη», όπου υπάρχει, ή η εγγύηση της πλατφόρμας. Ρωτήστε με αυτά τα λόγια: «αν ο πελάτης πάρει πράγματα και φύγει, ποια γραμμή πληρώνει;».

Στο όριο και στην απαλλαγή της ζημιάς επισκέπτη. Το όριο ανά περιστατικό και η απαλλαγή αλλάζουν από εταιρεία σε εταιρεία. Σε ένα σπίτι με έξι κρεβάτια, ένα μικρό όριο τελειώνει με ένα στρώμα και μια τηλεόραση.

Στον αριθμό των ακινήτων. Αν έχετε πολλά καταλύματα, μια εταιρεία μπορεί να σταματήσει να τα βλέπει ως κατοικία και να ζητήσει συμβόλαιο επιχείρησης, με κάλυψη εργοδοτικής ευθύνης αν απασχολείτε καθαρίστρια.

Στις ημέρες μη κατοίκησης. Το όριο αλλάζει από συμβόλαιο σε συμβόλαιο. Στο έγγραφο πληροφοριών της Υδρογείου για μικρά καταλύματα είναι 45 συνεχόμενες ημέρες10. Ρωτήστε αν το όριο ανεβαίνει όταν κλείνετε τον γενικό διακόπτη νερού. Για νησιωτικό κατάλυμα που δουλεύει ένα τρίμηνο, αυτός ο αριθμός κρίνει αν έχετε ασφάλεια τους υπόλοιπους εννέα μήνες ή όχι.

Τα λάθη που κοστίζουν

  1. Κρατάτε το συμβόλαιο κατοικίας και δεν λέτε τίποτα. Στη ζημιά η εταιρεία βρίσκει την αγγελία. Η λύση: ένα email στην εταιρεία πριν την πρώτη κράτηση. Είτε δέχεται γραπτά είτε αλλάζετε πακέτο.
  2. Βασίζεστε στην εγγύηση της πλατφόρμας για τα πάντα. Δεν καλύπτει φωτιά, σεισμό, πλημμύρα, γείτονα. Το σωστό: πακέτο για το σπίτι, πλατφόρμα ως δεύτερη γραμμή για τη ζημιά επισκέπτη.
  3. Δηλώνετε τον εξοπλισμό στη μισή αξία. Τα λευκά είδη, τα στρώματα και οι συσκευές ενός σπιτιού για έξι άτομα κοστίζουν πολλές χιλιάδες ευρώ. Αντί γι’ αυτό: λίστα με τις αποδείξεις της αρχικής επίπλωσης, σε αξία καινούργιου.
  4. Παραλείπετε την απώλεια ενοικίων για να γλιτώσετε λίγα ευρώ. Ο κλειστός Αύγουστος μπορεί να κοστίσει περισσότερο από τη ζημιά. Πώς το φτιάχνετε: αν το σπίτι πληρώνει δάνειο, πάρτε τη.
  5. Αφήνετε τον θερμοσίφωνα και τους σωλήνες χωρίς έλεγχο. Η θραύση σωλήνων ήταν η δεύτερη συχνότερη αιτία ζημιάς στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΕΑΕΕ το 2023, μετά τα καιρικά φαινόμενα3. Κάντε το εξής: κεντρικός διακόπτης νερού που κλείνει ανάμεσα στις κρατήσεις, και ένας υδραυλικός κάθε άνοιξη.

Το σπίτι στην πλατφόρμα βγάζει χρήματα, και ασφαλίζεται όπως κάθε πράγμα που βγάζει χρήματα: για τη ζημιά, για τον πελάτη που τραυματίζεται, και για τους μήνες που μένει κλειστό. Βάλτε τα στοιχεία του δικού σας στη σύγκριση ασφάλειας βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δείχνει τον μέσο όρο της αγοράς από δημόσια στοιχεία και τη δική μας εκτίμηση για κάθε εταιρεία, από τη φθηνότερη.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει η ασφάλεια κατοικίας μου αν βάλω το σπίτι στο Airbnb;

Κατά κανόνα όχι. Το συμβόλαιο κατοικίας ασφαλίζει σπίτι που κατοικείται από εσάς ή από μακροχρόνιο ενοικιαστή. Η μίσθωση με τη βραδιά είναι αλλαγή χρήσης, που το άρθρο 4 του ν. 2496/1997 σας υποχρεώνει να δηλώσετε. Αν η εταιρεία τη μάθει στη ζημιά, μπορεί να αρνηθεί. Χρειάζεστε είτε ρητή έγκριση γραπτά είτε το ειδικό πακέτο.

Δεν με καλύπτει το AirCover της πλατφόρμας;

Το AirCover είναι εγγύηση της πλατφόρμας, όχι ασφαλιστήριο. Πληρώνει ζημιά που έκανε επισκέπτης σε κράτηση μέσω της πλατφόρμας, αφού πρώτα ζητήσετε τα λεφτά από τον επισκέπτη, και με δικούς της όρους και εξαιρέσεις. Δεν καλύπτει φωτιά από βραχυκύκλωμα, σεισμό, πλημμύρα, κλοπή χωρίς επισκέπτη, ούτε τη ζημιά που κάνει το σπίτι σας στον γείτονα. Είναι συμπλήρωμα, όχι ασφάλεια.

Πόσο κοστίζει η ασφάλεια για διαμέρισμα σε βραχυχρόνια μίσθωση;

Ο μέσος όρος όλων των ασφαλίσεων περιουσίας είναι περίπου 1,17 ευρώ τον χρόνο ανά 1.000 ευρώ αξίας, χωρίς τον φόρο. Για κτίριο 110.000 και εξοπλισμό 12.000 ευρώ αυτό κάνει περίπου 171 ευρώ με τον φόρο. Δύο εταιρείες δημοσιεύουν και πακέτα μόνο για την αστική ευθύνη του ακινήτου, από 45 και από 50 ευρώ τον χρόνο.

Τι γίνεται αν τραυματιστεί επισκέπτης στο σπίτι;

Αυτή είναι η απαίτηση που φτάνει στα δικαστήρια. Η σκάλα χωρίς κάγκελο, το γλιστερό μπάνιο, ο θερμοσίφωνας που έσκασε. Χρειάζεστε αστική ευθύνη προς τους επισκέπτες, με όριο που να χωράει έναν σοβαρό τραυματισμό. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 ο ν. 5170/2025 τη ζητά από κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το συμβόλαιο κατοικίας έχει ευθύνη προς γείτονες, όχι προς πελάτες.

Καλύπτονται τα ενοίκια που χάνω όσο το σπίτι είναι κλειστό μετά από ζημιά;

Μόνο με τη γραμμή «απώλεια ενοικίων» ή «απώλεια εισοδήματος». Πληρώνει τις κρατήσεις που δεν μπορείτε να δεχτείτε όσο το σπίτι επιδιορθώνεται από ζημιά που καλύπτει το συμβόλαιο, για ορισμένους μήνες. Ένα διαμέρισμα κλειστό Ιούλιο και Αύγουστο μπορεί να χάσει περισσότερα από όσα κόστισε η ζημιά. Στη σύγκριση είναι στο πλήρες πακέτο.

Χρειάζομαι ασφάλεια για να πάρω αριθμό μητρώου;

Η εγγραφή στο μητρώο της ΑΑΔΕ γίνεται με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 όμως, το άρθρο 3 του ν. 5170/2025 ζητά από κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, μαζί με πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, φαρμακείο και άλλα μέτρα. Οι έλεγχοι γίνονται επιτόπου.

Νόμοι που αναφέρει το άρθρο: ν. 2496/1997 άρ. 3 · ν. 2496/1997 άρ. 4 · ν. 4446/2016 άρ. 111 · ν. 5170/2025 άρ. 3

Πηγές

  1. ↑ν. 5170/2025 (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025), άρθρο 3: προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια, και άρθρο 34, 2025
  2. ↑Πώς δουλεύει η σύγκριση: από πού βγαίνει κάθε αριθμός, Οκτώβριος 2026
  3. ↑ΕΑΕΕ, Ασφαλίσεις Περιουσίας: έρευνα έτους 2024, πίνακες 6, 12, 19 και 24, 2025
  4. ↑Groupama Ασφαλιστική, Groupama BnB, 12 Οκτωβρίου 2026
  5. ↑Ευρώπη Ασφαλιστική, Euro Insurance BnB, 12 Οκτωβρίου 2026
  6. ↑Syndea, Πρόγραμμα Αστικής Ευθύνης Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (τύπου AirBnB), 12 Οκτωβρίου 2026
  7. ↑ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, 1997
  8. ↑ΕΑΕΕ, Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης και Επαγγελματικών Ευθυνών 2024, πίνακες 3 και 17, 2025
  9. ↑ν. 5177/2025 (ΦΕΚ Α΄ 21/14.02.2025), Κώδικας Έμμεσων Φόρων, άρθρο 43: ο φόρος ασφαλίστρων, 2025
  10. ↑Υδρόγειος Ασφαλιστική, έγγραφο πληροφοριών (IPID): Μικρές Ξενοδοχειακές Μονάδες και Ενοικιαζόμενα Δωμάτια, 2019

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.