Βραχυχρόνια μίσθωση: ζημιά από επισκέπτη και τι δεν καλύπτει η πλατφόρμα

Με μια ματιά

Η ουσία

Ο επισκέπτης έφυγε, το στρώμα έχει έναν λεκέ που δεν βγαίνει, λείπει η μηχανή του καφέ και το πλακάκι του μπάνιου είναι σπασμένο. Η πρώτη σκέψη είναι η εγγύηση της πλατφόρμας, και η εγγύηση της πλατφόρμας δεν είναι ασφαλιστήριο: είναι μια συμβατική υπόσχεση με δικές της προθεσμίες, δικές της εξαιρέσεις και δική της κρίση, χωρίς εποπτεία και χωρίς δικαίωμα προσφυγής. Το δεύτερο πρόβλημα είναι ότι το συμβόλαιο κατοικίας που πληρώνετε πιθανότατα δεν καλύπτει το ακίνητο από τη στιγμή που μπήκε ο πρώτος πληρωμένος επισκέπτης. Γράφτηκε για όποιον νοικιάζει ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι με τη μέρα, στα Εξάρχεια, στο Κουκάκι, στη Χαλκιδική ή στη Νάξο, και θέλει να ξέρει ποιος πληρώνει τι όταν κάτι σπάσει.

Γιατί σταματά το συμβόλαιο κατοικίας

Ένα συμβόλαιο κατοικίας γράφεται για ένα σπίτι όπου μένει μια οικογένεια. Η εταιρεία τιμολογεί με βάση αυτή την εικόνα: ίδιοι άνθρωποι, ίδιες συνήθειες, κλειδιά σε λίγα χέρια, κανείς δεν κοιμάται εκεί μια νύχτα και φεύγει.

Η βραχυχρόνια μίσθωση αλλάζει και τα τέσσερα. Μέσα σε έναν χρόνο περνούν από το διαμέρισμα ενενήντα διαφορετικοί άνθρωποι. Τα κλειδιά ή ο κωδικός φτάνουν σε δεκάδες χέρια. Το σπίτι μένει άδειο μεταξύ κρατήσεων. Και υπάρχει εισόδημα, δηλαδή εμπορική δραστηριότητα.

Γι αυτό κάθε σοβαρό ελληνικό τιμολόγιο έχει ξεχωριστή κατηγορία για βραχυχρόνια εκμίσθωση, με δικά της ποσοστά. Δεν είναι πάντα ακριβότερη από την κατοικία: στο κτίριο μένει στο 0,8 ‰, ενώ στο περιεχόμενο πέφτει στο 1,1 ‰ αντί για 1,2 ‰, επειδή το περιεχόμενο ενός βραχυχρόνιου καταλύματος είναι απλούστερο και φθηνότερο από ενός σπιτιού.

Αν δεν το δηλώσετε, το άρθρο 3 του νόμου 2496/1997 δίνει στην εταιρεία δρόμο. Θα ρωτήσει ποιος έμενε εκεί, θα ζητήσει τον αριθμό μητρώου ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης, και θα δει τη δήλωση στο Ε2. Δεν κρύβεται.

Τι είναι πραγματικά η εγγύηση της πλατφόρμας

Οι μεγάλες πλατφόρμες δίνουν στον οικοδεσπότη μια προστασία για ζημιές που προκαλεί ο επισκέπτης, με ένα ανώτατο ποσό που ακούγεται εντυπωσιακό. Χρήσιμο είναι. Ασφαλιστήριο δεν είναι, και η διαφορά φαίνεται σε πέντε σημεία.

Πρώτο, δεν το διαβάζετε πριν. Ένα ασφαλιστήριο έχει IPID, πίνακα καλύψεων και όρους που σας δίνονται πριν πληρώσετε. Η εγγύηση της πλατφόρμας είναι μια σελίδα όρων που αλλάζει μονομερώς όποτε θέλει η πλατφόρμα.

Δεύτερο, η κρίση είναι δική της. Δεν υπάρχει ανεξάρτητος πραγματογνώμονας. Αποφασίζει ένας υπάλληλος με βάση τις φωτογραφίες σας και την απάντηση του επισκέπτη.

Τρίτο, δεν υπάρχει εποπτεία. Μια ασφαλιστική εταιρεία εποπτεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος και μπορείτε να καταγγείλετε. Για την πλατφόρμα δεν υπάρχει αντίστοιχος δρόμος, πέρα από την καταναλωτική νομοθεσία και τα δικαστήρια της χώρας που ορίζουν οι όροι της.

Τέταρτο, εξαρτάται από τη σχέση σας μαζί της. Αν κλείσετε τον λογαριασμό σας ή αν η κράτηση έγινε εκτός πλατφόρμας, η προστασία δεν υπάρχει. Ένα ασφαλιστήριο δεν ενδιαφέρεται από πού ήρθε ο πελάτης σας.

Πέμπτο, και το πιο πρακτικό, καλύπτει ένα στενό πράγμα: ζημιά και κλοπή από επισκέπτη. Δεν καλύπτει σεισμό, φωτιά, πλημμύρα, ζημιά από νερό σε γείτονα, ή αστική ευθύνη πέρα από τα δικά της όρια και τους δικούς της όρους.

Η σωστή στάση είναι να τα έχετε και τα δύο και να ξέρετε ποιο πιάνει τι. Η πλατφόρμα για τον επισκέπτη που έσπασε ή πήρε κάτι. Το ασφαλιστήριο για όλα τα υπόλοιπα.

Οι προθεσμίες που χάνουν τα χρήματα

Και τα δύο συστήματα έχουν προθεσμίες, και οι περισσότεροι οικοδεσπότες τις χάνουν με τον ίδιο τρόπο: καθαρίζουν και μετά σκέφτονται τη ζημιά.

Η πλατφόρμα ζητά συνήθως να υποβάλετε το αίτημα πριν μπει ο επόμενος επισκέπτης και μέσα σε λίγες ημέρες από την αναχώρηση. Ζητά επίσης να έχετε πρώτα ζητήσει το ποσό από τον ίδιο τον επισκέπτη μέσα από το σύστημα μηνυμάτων. Αν καθαρίσατε, ήρθε ο επόμενος και μετά το θυμηθήκατε, το αίτημα απορρίπτεται χωρίς συζήτηση.

Η ασφαλιστική ζητά δήλωση μέσα σε οκτώ ημέρες από τότε που μάθατε τη ζημιά. Ζητά επίσης να μην αλλοιώσετε την κατάσταση πριν τον πραγματογνώμονα, σε ζημιές που το δικαιολογούν.

Η ρουτίνα που σας σώζει είναι απλή και χωράει σε πέντε λεπτά. Πριν μπει το συνεργείο καθαρισμού, ο καθαριστής βγάζει φωτογραφίες σε κάθε δωμάτιο, με το κινητό, με ενεργοποιημένη την ημερομηνία. Το ίδιο γίνεται και πριν την άφιξη κάθε επισκέπτη. Έτσι έχετε πάντα ζευγάρι εικόνων, πριν και μετά, και δεν συζητάτε ποτέ ξανά αν ο λεκές ήταν από πριν.

Τι δεν πληρώνει κανείς

Υπάρχει μια κατηγορία ζημιών που δεν καλύπτεται ούτε από την πλατφόρμα ούτε από την ασφάλεια, και είναι ακριβώς η πιο συχνή.

Η φυσιολογική φθορά. Το στρώμα που βούλιαξε μετά από τετρακόσιες διανυκτερεύσεις. Ο καναπές που ξεθώριασε. Το πάτωμα που γρατζουνίστηκε από βαλίτσες. Η βαφή που θέλει φρεσκάρισμα κάθε δύο χρόνια. Αυτά δεν είναι ζημιά, είναι κόστος λειτουργίας, και πρέπει να μπαίνουν στον προϋπολογισμό σας ως ετήσιο ποσό.

Τα μικρά που δεν αξίζουν. Ένα σπασμένο ποτήρι, ένα λερωμένο σεντόνι, ένα χαμένο τηλεκοντρόλ. Η απαλλαγή του ασφαλιστηρίου τα καταπίνει και η πλατφόρμα σας τρώει περισσότερο χρόνο από όσο αξίζουν.

Τα χρήματα και τα τιμαλφή. Μετρητά που αφήσατε, κοσμήματα, ρολόγια. Σχεδόν κάθε όρος τα εξαιρεί ή τα περιορίζει σε ασήμαντο ποσό.

Και η ζημιά που έγινε από επισκέπτη που ήρθε εκτός πλατφόρμας. Αν κλείσατε απευθείας για να γλιτώσετε την προμήθεια, η εγγύηση δεν υπάρχει. Εδώ το ασφαλιστήριο είναι ο μόνος δρόμος, και μόνο για ό,τι καλύπτει.

Ποιος ασφαλίζει, ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής

Πολλά ακίνητα τα τρέχει εταιρεία διαχείρισης, με ποσοστό στα έσοδα. Τότε μπαίνει το ερώτημα ποιος κρατάει το συμβόλαιο, και η απάντηση έχει συνέπειες.

Ο ιδιοκτήτης ασφαλίζει πάντα το κτίριο, γιατί αυτός είναι ο κύριος του πράγματος και αυτός έχει το ασφαλιστικό συμφέρον. Χωρίς συμφέρον δεν υπάρχει έγκυρη ασφάλιση περιουσίας, όσα ασφάλιστρα και αν πληρωθούν.

Το περιεχόμενο και η αστική ευθύνη μπορούν να είναι του διαχειριστή, αν ο εξοπλισμός είναι δικός του και αν αυτός υποδέχεται τους επισκέπτες. Στην πράξη, το καθαρότερο σχήμα είναι ένα συμβόλαιο στο όνομα του ιδιοκτήτη που αναφέρει τον διαχειριστή ως συνασφαλιζόμενο.

Ρωτήστε τον διαχειριστή σας τρία πράγματα γραπτά: αν έχει δικό του συμβόλαιο επαγγελματικής ευθύνης, τι καλύπτει ακριβώς, και ποιος υποβάλλει το αίτημα στην πλατφόρμα όταν γίνει ζημιά. Πολλοί ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν μετά τη ζημιά ότι κανείς από τους δύο δεν το έκανε μέσα στην προθεσμία.

Η εγγύηση που ζητάτε εσείς

Πέρα από την πλατφόρμα και την ασφάλεια, υπάρχει και ο τρίτος δρόμος: η δική σας εγγύηση. Οι πλατφόρμες επιτρέπουν να ορίσετε ποσό εγγύησης, που δεν χρεώνεται αλλά μπορεί να ζητηθεί σε περίπτωση ζημιάς.

Χρησιμοποιήστε το με μέτρο. Μια μεγάλη εγγύηση διώχνει κρατήσεις, και οι περισσότερες ζημιές είναι μικρότερες από αυτήν. Ένα ποσό 150 με 300 ευρώ σε ένα συνηθισμένο διαμέρισμα λειτουργεί περισσότερο ως ψυχολογικό φίλτρο παρά ως πραγματική προστασία, και αυτό είναι μια χαρά.

Για ακίνητα υψηλής αξίας, με έργα τέχνης ή ακριβό εξοπλισμό, η λύση δεν είναι μεγαλύτερη εγγύηση. Είναι να μην αφήνετε εκεί πράγματα που δεν θέλετε να χάσετε. Κλειδωμένη ντουλάπα ή αποθήκη, δηλωμένη στο συμβόλαιο, και το θέμα κλείνει.

Η αστική ευθύνη προς τον επισκέπτη

Αυτή είναι η κάλυψη που κανείς δεν σκέφτεται και που μπορεί να κοστίσει περισσότερο από όλες τις υπόλοιπες μαζί.

Ο επισκέπτης γλιστράει στη σκάλα και σπάει τον καρπό του. Το παιδί πέφτει από το μπαλκόνι με το χαμηλό κάγκελο. Ο θερμοσίφωνας δίνει ρεύμα. Η σόμπα αερίου αφήνει μονοξείδιο. Σε καθεμία, ο επισκέπτης στρέφεται εναντίον σας ως εκμισθωτή, γιατί εσείς παραδώσατε τον χώρο.

Η γενική αστική ευθύνη του πακέτου κατοικίας συχνά αναφέρει «τρίτους», και προκύπτει συζήτηση για το αν ο πληρώνων επισκέπτης είναι τρίτος ή αντισυμβαλλόμενος. Ζητήστε να γράφεται ρητά «αστική ευθύνη έναντι φιλοξενουμένων και επισκεπτών», με όριο τουλάχιστον 150.000 ευρώ. Το κόστος είναι μικρό.

Υπάρχει και η αστική ευθύνη προς τους γείτονες, που στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι πιο ζωντανή από αλλού. Ο επισκέπτης άφησε τη βρύση ανοιχτή και πλημμύρισε το κάτω διαμέρισμα. Ο ένοικος από κάτω δεν έχει καμία σχέση με την πλατφόρμα και θα στραφεί σε εσάς. Αυτό το καλύπτει μόνο ασφαλιστήριο.

Απώλεια μισθωμάτων και ακυρώσεις

Μετά από σοβαρή ζημιά, το ακίνητο μένει εκτός λειτουργίας. Αν μιλάμε για πλημμύρα ή φωτιά, μιλάμε για μήνες.

Στο ασφαλιστήριο, η σχετική γραμμή λέγεται απώλεια μισθωμάτων ή απώλεια ενοικίων. Δίνεται συνήθως ως ποσοστό του κεφαλαίου του κτιρίου, της τάξης του 10% με 15%, ή ως ημερήσιο ποσό, με ανώτατο διάστημα έξι ή δώδεκα μηνών. Ισχύει μόνο μετά από ζημιά που καλύπτεται. Αν το ακίνητο έμεινε κλειστό επειδή το κλείσατε εσείς ή επειδή ο δήμος έβαλε περιορισμό, δεν πληρώνεται.

Στην πλατφόρμα, η αντίστοιχη προστασία καλύπτει τις κρατήσεις που ήδη είχατε και αναγκαστήκατε να ακυρώσετε, συνήθως με τη διαφορά κόστους αν ο επισκέπτης πρέπει να μετακινηθεί αλλού. Δεν καλύπτει τους μήνες που δεν πουλήσατε ποτέ.

Βάλτε λοιπόν ένα λογικό νούμερο στην απώλεια μισθωμάτων. Αν το ακίνητο βγάζει 900 ευρώ τον μήνα καθαρά σε δώδεκα μήνες, ένα όριο έξι μηνών είναι 5.400 ευρώ και κοστίζει ελάχιστα.

Η πολυκατοικία, οι γείτονες και η γενική συνέλευση

Η μεγαλύτερη πηγή προβλημάτων στη βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι ο επισκέπτης. Είναι οι συνιδιοκτήτες.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να απαγορεύει τη χρήση διαμερίσματος ως καταλύματος, με ρητή ή με γενική διατύπωση περί οικιακής χρήσης. Αν υπάρχει τέτοιος όρος και τον αγνοείτε, εκτίθεστε σε αγωγή παράλειψης από κάθε συνιδιοκτήτη, και αυτό δεν το λύνει καμία ασφάλεια.

Υπάρχει όμως και το κομμάτι που η ασφάλεια λύνει. Οι διαφορές για θόρυβο, για ζημιά σε κοινόχρηστα, για κατανάλωση νερού, για χρήση του ανελκυστήρα με βαλίτσες, για την τοποθέτηση κλειδοθήκης στην είσοδο. Εκεί μπαίνει η νομική προστασία εκμισθωτή, που σας δίνει δικηγόρο χωρίς να χρειάζεται να βρείτε και να πληρώσετε έναν στη μέση της διαμάχης.

Δύο πρακτικά που κοστίζουν λίγα και γλιτώνουν πολλά. Πρώτο, ασφαλίστε τα κοινόχρηστα σας αν είστε διαχειριστής, ή πιέστε να ασφαλιστούν. Δεύτερο, βάλτε γραπτούς κανόνες θορύβου στην αγγελία σας και ζητήστε τους αποδοχή στην άφιξη. Σε δικαστική διαμάχη, το ότι ενημερώσατε μετράει.

Τι λέει ο νόμος

Τι δείχνουν τα τιμολόγια

Ένα παράδειγμα

Ένα δεύτερο παράδειγμα, με νερό

Ο Χρήστος νοικιάζει μεζονέτα 95 τετραγωνικών στη Σιθωνία, τρεις μήνες τον χρόνο. Κεφάλαιο κτιρίου 120.000 ευρώ, περιεχόμενο 28.000. Πληρώνει 96 και 31 ευρώ, συν αστική ευθύνη 30 ευρώ.

Τον Αύγουστο, επισκέπτες αφήνουν το πλυντήριο να δουλεύει και φεύγουν για μπάνιο. Ο σωλήνας αποχέτευσης ξεκολλάει. Το νερό κατεβαίνει στο ισόγειο διαμέρισμα, που ανήκει σε άλλον ιδιοκτήτη. Ζημιά στο δικό του σπίτι 6.800 ευρώ, στο δικό του περιεχόμενο 2.400 ευρώ. Στη μεζονέτα του Χρήστου, 1.900 ευρώ.

Η πλατφόρμα καλύπτει τη ζημιά στο δικό του ακίνητο, μέσα στα όριά της. Για τη ζημιά στον γείτονα απαντά ότι αφορά τρίτο και ότι ο οικοδεσπότης πρέπει να απευθυνθεί στην ασφάλειά του. Εκεί μπαίνει η αστική ευθύνη του συμβολαίου, που πληρώνει τα 9.200 ευρώ του γείτονα μείον την απαλλαγή.

Χωρίς αυτή τη μία γραμμή των 30 ευρώ, ο Χρήστος θα πλήρωνε 9.200 ευρώ από την τσέπη του, ή θα βρισκόταν σε δικαστήριο με έναν συνιδιοκτήτη που θα του έκανε και τη ζωή δύσκολη στη γενική συνέλευση.

Ο φάκελος που κρατάτε για κάθε ακίνητο

Όποιος νοικιάζει δύο ή τρία ακίνητα ανακαλύπτει γρήγορα ότι το πρόβλημα δεν είναι η κάλυψη. Είναι να βρει τα χαρτιά όταν τα χρειάζεται, μέσα στη σεζόν, με το κινητό στο χέρι.

Φτιάξτε έναν φάκελο ανά ακίνητο, στο σύννεφο, με έξι πράγματα. Το ασφαλιστήριο με τον πίνακα καλύψεων. Μια λίστα περιεχομένου με φωτογραφίες και σημερινές τιμές αντικατάστασης, ενημερωμένη μια φορά τον χρόνο. Τα τιμολόγια των ακριβών αντικειμένων. Τις φωτογραφίες αναφοράς κάθε δωματίου, καθαρού. Τα δελτία συντήρησης θέρμανσης, κλιματισμού και θερμοσίφωνα. Και τα στοιχεία επικοινωνίας του ασφαλιστή σας και τον αριθμό του συμβολαίου.

Αυτό το μισάωρο μια φορά τον χρόνο είναι η διαφορά ανάμεσα σε μια αποζημίωση που πληρώνεται σε τρεις εβδομάδες και σε μια που συζητιέται τρεις μήνες. Ο πραγματογνώμονας δεν σας αμφισβητεί από κακία. Κρίνει με βάση ό,τι του δώσετε.

Τα λάθη που κοστίζουν

Συχνές ερωτήσεις

Είναι ασφαλιστήριο η εγγύηση της πλατφόρμας;

Όχι. Είναι συμβατική υπόσχεση της πλατφόρμας να καλύψει ορισμένες ζημιές, με δικούς της κανόνες, δικές της προθεσμίες και δική της κρίση. Δεν εποπτεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, δεν έχει IPID, και δεν έχετε δικαίωμα προσφυγής σε ασφαλιστικό διαμεσολαβητή. Λειτουργεί, αλλά όχι ως συμβόλαιο.

Πόσο κοστίζει ένα κανονικό συμβόλαιο βραχυχρόνιας μίσθωσης;

Το πλήρες πακέτο κοστίζει 0,8 ευρώ ανά χίλια ευρώ κεφαλαίου κτιρίου τον χρόνο και 1,1 στο περιεχόμενο. Σε ένα διαμέρισμα με κτίριο 90.000 και περιεχόμενο 20.000 ευρώ, μιλάμε για 72 και 22 ευρώ, δηλαδή 94 ευρώ πριν τις έξτρα καλύψεις.

Μέχρι πότε πρέπει να δηλώσω ζημιά από επισκέπτη;

Η πλατφόρμα ζητά συνήθως δήλωση πριν μπει ο επόμενος επισκέπτης και μέσα σε λίγες ημέρες από την αναχώρηση. Η ασφαλιστική ζητά συνήθως οκτώ ημέρες από τότε που το μάθατε. Και οι δύο προθεσμίες είναι αυστηρές και και οι δύο χάνονται με το ίδιο λάθος: καθαρίζετε πρώτα και δηλώνετε μετά.

Καλύπτει το κανονικό συμβόλαιο κατοικίας τη βραχυχρόνια μίσθωση;

Όχι. Από τη στιγμή που εισπράττετε μίσθωμα από επισκέπτες, η χρήση είναι εμπορική και το συμβόλαιο κατοικίας παύει να ταιριάζει. Αν το μάθει μετά τη ζημιά, η εταιρεία έχει επιχείρημα βάσει του άρθρου 3 για λανθασμένη περιγραφή του κινδύνου. Δηλώστε τη χρήση από την αρχή.

Τι γίνεται αν ο επισκέπτης τραυματιστεί στο διαμέρισμα;

Αυτό είναι αστική ευθύνη σας ως εκμισθωτή. Ένα σπασμένο σκαλοπάτι, ένα γλιστερό μάρμαρο, ένας θερμοσίφωνας που ηλεκτρίζει. Το όριο πρέπει να είναι τουλάχιστον 150.000 ευρώ και η κάλυψη πρέπει να αναφέρει ρητά τους φιλοξενούμενους, όχι μόνο τους τρίτους.

Καλύπτεται η κλοπή από τον ίδιο τον επισκέπτη;

Στο ασφαλιστήριο σχεδόν ποτέ, γιατί η κλοπή απαιτεί ίχνη διάρρηξης και ο επισκέπτης μπήκε με κλειδί. Στην πλατφόρμα, ναι, μέσα στα όριά της και με απόδειξη. Αυτή είναι η μία περίπτωση όπου η εγγύηση της πλατφόρμας κάνει κάτι που το συμβόλαιο δεν κάνει.

Χάνω έσοδα όσο επισκευάζω. Πληρώνεται;

Μόνο με την κάλυψη απώλειας μισθωμάτων, που δίνεται ως ποσοστό του κεφαλαίου ή ως ημερήσιο ποσό, με μέγιστο σε μήνες, και μόνο μετά από καλυπτόμενη ζημιά. Η πλατφόρμα από τη μεριά της καλύπτει συνήθως μόνο τις ακυρώσεις των ήδη κλεισμένων κρατήσεων.

Αξίζει η νομική προστασία εκμισθωτή;

Κοστίζει γύρω στα 130 ευρώ τον χρόνο και καλύπτει δικηγόρο σε διαφορές με ενοικιαστές, με γείτονες και με τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Σε βραχυχρόνια μίσθωση, όπου οι διαφορές με τους συνιδιοκτήτες είναι συχνές, είναι από τις πιο χρήσιμες γραμμές.

Νομοθεσία που αναφέρεται: ν. 2496/1997 άρ. 3 · ν. 2496/1997 άρ. 4 · ν. 2496/1997 άρ. 17

Πηγές

1. ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, 1997
2. Παραδοχές του υπολογισμού μας, δημοσιευμένες ολόκληρες, Σεπτέμβριος 2026

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.