Ασφάλεια ιδιοκτήτη που νοικιάζει: τι καλύπτει και τι όχι

Με μια ματιά

Η ουσία

Η ασφάλεια ιδιοκτήτη που νοικιάζει ασφαλίζει το κτίριο, όχι τη ζωή που γίνεται μέσα του. Καλύπτει τους τοίχους, τις εγκαταστάσεις, τα δικά σας έπιπλα αν το ακίνητο είναι επιπλωμένο, και τα ενοίκια που χάνετε όταν το σπίτι γίνει ακατοίκητο από ζημιά. Δεν καλύπτει τα πράγματα του ενοικιαστή, δεν καλύπτει τα ενοίκια που δεν σας δίνει, και δεν καλύπτει ό,τι σπάσει επίτηδες. Τον γράψαμε για όποιον έχει ένα δεύτερο διαμέρισμα που το νοικιάζει με μακροχρόνιο μισθωτήριο, και θέλει να ξέρει τι ακριβώς αγοράζει.

Δύο συμβόλαια, δύο ονόματα

Ο πιο συνηθισμένος διάλογος σε αυτό το θέμα γίνεται αφού καεί το πλυντήριο. Ο ενοικιαστής λέει «το σπίτι είναι ασφαλισμένο». Ο ιδιοκτήτης λέει «η ασφάλεια είναι για το κτίριο». Και οι δύο έχουν δίκιο, και γι’ αυτό μαλώνουν.

Το ασφαλιστικό συμφέρον είναι η έννοια που τα ξεχωρίζει. Ασφαλίζετε ό,τι χάνετε εσείς. Ο ιδιοκτήτης χάνει τοίχους, σωληνώσεις, κουφώματα, το ενοίκιο και, σε επιπλωμένο ακίνητο, τα έπιπλα και τις συσκευές που αγόρασε ο ίδιος. Ο ενοικιαστής χάνει τα ρούχα του, τον υπολογιστή του, το κρεβάτι που κουβάλησε και τη διαμονή του αν το σπίτι γίνει ακατοίκητο.

Κανένα από τα δύο συμβόλαια δεν πληρώνει τον άλλο. Η μόνη γέφυρα είναι η αστική ευθύνη. Αν η ζημιά ξεκίνησε από τη δική σας εγκατάσταση, για παράδειγμα ένας σωλήνας του κτιρίου που έσπασε, η δική σας κάλυψη αστικής ευθύνης πληρώνει τα κατεστραμμένα πράγματα του ενοικιαστή. Αν ξεκίνησε από τη δική του αμέλεια, η δική του ευθύνη πληρώνει το δικό σας πάτωμα.

Πρακτικά, βάλτε στο μισθωτήριο έναν όρο που ζητάει από τον ενοικιαστή ασφάλιση αστικής ευθύνης και περιεχομένου. Κοστίζει λίγα ευρώ τον μήνα και λύνει τις μισές διαφωνίες πριν γεννηθούν.

Τι καλύπτει το δικό σας συμβόλαιο

Το βασικό είναι η φωτιά, ο κεραυνός και η έκρηξη. Αυτή είναι η σκέτη κάλυψη πυρός, το ελάχιστο που μπορεί να δεχτεί μια τράπεζα.

Το ευρύ πακέτο προσθέτει τα φυσικά φαινόμενα, τη ζημιά από νερό, τη θραύση κρυστάλλων, το βραχυκύκλωμα, την κλοπή και την αστική ευθύνη. Δημόσια τιμή για κάθε πακέτο δεν υπάρχει. Ο μέσος όρος της αγοράς, 1,166 ‰, είναι ένας για όλα τα ακίνητα και όλα τα πακέτα¹.

Πάνω σε αυτό μπαίνουν οι γραμμές που ενδιαφέρουν ειδικά τον εκμισθωτή.

Απώλεια ενοικίων. Πληρώνει το ενοίκιο που δεν εισπράττετε όσο το σπίτι είναι ακατοίκητο από ασφαλισμένη ζημιά. Δίνεται ως ποσοστό του κεφαλαίου ή ως αριθμός μηνών, που τους γράφει το συμβόλαιο.

Αστική ευθύνη ως ιδιοκτήτη. Καλύπτει τη ζημιά που θα προκαλέσει το ίδιο το κτίριο σε τρίτους: το σοβά που έπεσε, το μπαλκόνι, τη σωλήνα που πλημμύρισε το από κάτω. Είναι γραμμή που εύκολα την υποτιμάτε.

Έξοδα προσωρινής επισκευής και φύλαξης. Μικρά ποσά, αλλά χρήσιμα τη νύχτα που έσπασε η τζαμαρία.

Νομική προστασία εκμισθωτή. Δεν είναι ασφάλιση ζημιών, είναι κάλυψη δικαστικών εξόδων. Πληρώνει δικηγόρο και δικαστικά για τη διεκδίκηση των ενοικίων και για τη διαδικασία απόδοσης του μισθίου. Δημόσια τιμή για τη νομική προστασία εκμισθωτή δεν βρήκαμε.

Τι δεν καλύπτει, και το λένε καθαρά

Τα ανείσπρακτα ενοίκια. Δεν είναι ασφαλιστικός κίνδυνος. Ο κίνδυνος να μην πληρώσει κάποιος είναι πιστωτικός και ασφαλίζεται αλλού, με άλλες τιμές και άλλους ελέγχους. Μην περιμένετε από ασφάλεια κατοικίας το ενοίκιο του Μαρτίου επειδή δεν το έδωσε ο ενοικιαστής.

Την κακόβουλη ζημιά του ενοικιαστή. Οι σκισμένοι τοίχοι, η σπασμένη πόρτα, το σκυρόδεμα στην αποχέτευση. Μπορεί να εξαιρείται, με τη λογική ότι εσείς διαλέξατε τον άνθρωπο και εσείς πήρατε εγγύηση. Αν νοικιάζετε πολλά ακίνητα, ρωτήστε αν υπάρχει περιορισμένη κάλυψη.

Τη φθορά από τη χρήση. Τα ξεβαμμένα, τα χαραγμένα πατώματα, ο σκουριασμένος θερμοσίφωνας. Είναι κόστος ιδιοκτησίας, όχι ζημιά.

Τα πράγματα του ενοικιαστή. Ούτε τα ρούχα, ούτε τα έπιπλα που έφερε, ούτε τον υπολογιστή του. Ακόμα και αν τα κατέστρεψε ζημιά που ξεκίνησε από το κτίριο σας, πληρώνονται μόνο μέσω της αστικής σας ευθύνης και μόνο αν έχετε ευθύνη.

Τη βραχυχρόνια μίσθωση. Αν το ακίνητο νοικιάζεται με τη μέρα σε πλατφόρμα, το συμβόλαιο μακροχρόνιας μίσθωσης δεν το καλύπτει. Είναι άλλη χρήση, με άλλο συμβόλαιο και άλλη τιμή. Η ΕΑΕΕ τη μετρά χωριστά: 11.181 συμβόλαια κατοικιών βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024².

Επιπλωμένο ή άδειο: τι αλλάζει στο κεφάλαιο

Σε άδειο ακίνητο, το κεφάλαιο περιεχομένου είναι σχεδόν μηδέν. Δηλώνετε κτίριο και τελειώσατε. Ίσως κρατήσετε ένα μικρό ποσό για τα σταθερά, δηλαδή την κουζίνα, τις ντουλάπες, τον θερμοσίφωνα και τα κλιματιστικά, γιατί σε ένα συμβόλαιο αυτά θεωρούνται μέρος του κτιρίου και σε άλλο περιεχόμενο.

Σε επιπλωμένο ακίνητο, το περιεχόμενο είναι δικό σας και πρέπει να μετρηθεί. Μετρήστε τι κοστίζει σήμερα να ξαναγεμίσει ένα επιπλωμένο δυάρι με κρεβάτια, καναπέ, τραπέζι, ψυγείο, πλυντήριο, κουζίνα, τηλεόραση και κλιματιστικά. Δηλώστε το πραγματικά. Με τον μέσο όρο της αγοράς, 12.000 ευρώ περιεχομένου κοστίζουν περίπου 14 ευρώ τον χρόνο πριν από τον φόρο¹.

Κρατήστε κατάλογο με φωτογραφίες κατά την παράδοση, μαζί με το πρωτόκολλο παράδοσης του μισθωτηρίου. Σας εξυπηρετεί και απέναντι στην ασφαλιστική και απέναντι στον ενοικιαστή, και είναι το ίδιο χαρτί.

Το κενό διάστημα, ο όρος που δαγκώνει

Ανάμεσα σε δύο ενοικιαστές, το σπίτι είναι άδειο. Ένας μήνας για βάψιμο, δύο μήνες γιατί η αγορά είναι αργή τον Ιανουάριο, τρεις μήνες γιατί κάνετε ανακαίνιση.

Ένα συμβόλαιο μπορεί να έχει όρο μη κατοικούμενης οικίας: μετά από ένα διάστημα χωρίς διαμονή, που το γράφει το συμβόλαιο, περιορίζεται ή εξαιρείται η κλοπή και η ζημιά από νερό. Η λογική είναι απλή. Μια διαρροή σε κατοικημένο σπίτι την προσέχει κάποιος σε δύο ώρες. Σε άδειο σπίτι τη βρίσκετε όταν κατέβει στο διαμέρισμα από κάτω.

Τι κάνετε. Ενημερώνετε γραπτά την εταιρεία για το διάστημα, όπως ζητά ο νόμος για κάθε μεταβολή του κινδύνου, μέσα σε δεκατέσσερις ημέρες³. Η εταιρεία μπορεί να το κρατήσει καλυμμένο με όρους, όπως κλειστό γενικό διακόπτη νερού και τακτικό έλεγχο. Ζητήστε απάντηση γραπτή, με ημερομηνία.

Πολλά ακίνητα: πότε αλλάζει η λογική

Αν έχετε τρία ή περισσότερα ακίνητα προς εκμίσθωση, το παιχνίδι αλλάζει σε τρία σημεία.

Πρώτο, το ελάχιστο ασφάλιστρο. Ένα συμβόλαιο μπορεί να έχει κατώτατο ασφάλιστρο. Πέντε μικρά διαμερίσματα μπορεί να σημαίνουν πέντε ελάχιστα. Ρωτήστε αν η εταιρεία δέχεται ένα συμβόλαιο με πολλές θέσεις.

Δεύτερο, η έκπτωση όγκου. Με μεγάλα συνολικά κεφάλαια, ρωτήστε αν η εταιρεία δίνει έκπτωση.

Τρίτο, η διαχείριση των ζημιών. Με πολλά ακίνητα, κάτι θα συμβαίνει συχνά. Τότε μετράει πόσο γρήγορα στέλνει πραγματογνώμονα η εταιρεία, περισσότερο από μια μικρή διαφορά στο ασφάλιστρο.

Ο ενοικιαστής που δεν πληρώνει: τι κάνει η νομική προστασία

Είναι ο φόβος κάθε εκμισθωτή και το σημείο όπου η ασφάλιση παρεξηγείται πιο πολύ. Ας το πούμε με ακρίβεια: η νομική προστασία δεν σας δίνει το ενοίκιο. Σας δίνει τον δικηγόρο και τα δικαστικά έξοδα για να το διεκδικήσετε, μέχρι ένα όριο ανά υπόθεση.

Τι πληρώνει στην πράξη. Την αμοιβή του δικηγόρου για τη διαταγή απόδοσης του μισθίου και τη διαταγή πληρωμής. Τα δικαστικά έξοδα, τα έξοδα του δικαστικού επιμελητή για τις επιδόσεις, και τα έξοδα της εκτέλεσης, δηλαδή της έξωσης. Σε ορισμένα προγράμματα, και τη δική σας άμυνα αν ο ενοικιαστής σας κάνει αγωγή.

Τι δεν πληρώνει. Το ίδιο το ενοίκιο. Τα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς που άφησε απλήρωτους. Τη ζημιά που βρίσκετε μέσα όταν φύγει. Και, συχνά, υποθέσεις που ξεκίνησαν πριν από την έναρξη της κάλυψης ή μέσα στην περίοδο αναμονής που γράφει το συμβόλαιο.

Πόσο κοστίζει μια έξωση χωρίς αυτήν; Με δικηγόρο, επιμελητή και δικαστικά, ένας κύκλος διαταγής απόδοσης και εκτέλεσης μπορεί να κοστίσει ακριβά και να κρατήσει μήνες. Η νομική προστασία έχει νόημα για όποιον νοικιάζει συστηματικά, λιγότερο για όποιον έχει το πατρικό νοικιασμένο στον ίδιο άνθρωπο δέκα χρόνια. Ως μέτρο, στην έρευνα της ΕΑΕΕ η νομική προστασία κόστισε κατά μέσο όρο 7,04 ευρώ ανά ασφαλιστήριο το 2024, αλλά σχεδόν όλα αυτά ήταν συμβόλαια αυτοκινήτου⁴.

Και μία ειλικρινής παρατήρηση. Ο καλύτερος έλεγχος γίνεται πριν την υπογραφή, όχι μετά. Εκκαθαριστικό, βεβαίωση εργοδότη ή δήλωση εισοδήματος, και ένα τηλεφώνημα στον προηγούμενο εκμισθωτή προλαμβάνουν περισσότερα από κάθε συμβόλαιο.

Εταιρεία με εταιρεία: πού διαφέρουν στα εκμισθούμενα

Οι διαφορές που μετρούν είναι πέντε, και φαίνονται μόνο στη ζημιά ή στην ανανέωση.

Αν υπάρχει καθόλου πακέτο εκμισθούμενης κατοικίας. Κάποιες εταιρείες έχουν ειδικό προϊόν. Άλλες σας γράφουν κανονική κατοικία με μια σημείωση χρήσης. Το δεύτερο δουλεύει, αλλά διαβάστε αν οι καλύψεις που αφορούν εκμισθωτή, δηλαδή τα ενοίκια και η νομική προστασία, υπάρχουν καθόλου.

Η απώλεια ενοικίων. Αλλού δίνεται ως ποσοστό του κεφαλαίου του κτιρίου, αλλού ως αριθμός μηνών, αλλού ως σταθερό ποσό. Το κρίσιμο νούμερο δεν είναι το όριο, είναι η μέγιστη διάρκεια. Μετά από σοβαρή ζημιά, η ανακατασκευή με τις άδειες μπορεί να κρατήσει πολλούς μήνες.

Η κακόβουλη ζημιά. Μια εταιρεία μπορεί να την εξαιρεί εντελώς, άλλη να τη δίνει με όριο και μεγάλη απαλλαγή. Αν σας ενδιαφέρει, ρωτήστε το ρητά με αυτή τη λέξη.

Ο όρος της μη κατοικούμενης οικίας. Οι ημέρες αλλάζουν από εταιρεία σε εταιρεία. Για όποιον νοικιάζει σε φοιτητές και έχει το σπίτι άδειο κάθε καλοκαίρι, αυτός ο αριθμός αξίζει περισσότερο από μια μικρή διαφορά στο ασφάλιστρο.

Η ταχύτητα του πραγματογνώμονα. Δεν γράφεται σε κανένα συμβόλαιο και το μαθαίνετε μόνο από άλλους. Ρωτήστε τον ασφαλιστή σας πόσες ημέρες παίρνει η εταιρεία για να στείλει άνθρωπο σε ζημιά νερού. Αν δεν ξέρει να απαντήσει, είναι πληροφορία και αυτό.

Τι λέει ο νόμος

Η ζημιά όταν μένει άλλος μέσα

Υπάρχει μια πρακτική δυσκολία που κανένα συμβόλαιο δεν λύνει: τη ζημιά τη βλέπει ο ενοικιαστής και τη δηλώνει ο ιδιοκτήτης. Ανάμεσα στα δύο χάνονται ημέρες.

Βάλτε λοιπόν τρία πράγματα στη σειρά. Πρώτο, γράψτε στο μισθωτήριο ότι ο ενοικιαστής ειδοποιεί άμεσα για κάθε ζημιά, και δώστε του έναν αριθμό που απαντάει. Δεύτερο, δώστε του επίσης το τηλέφωνο ζημιών της εταιρείας, γιατί σε φωτιά ή πλημμύρα δεν προλαβαίνετε να είστε ενδιάμεσος. Τρίτο, ζητήστε φωτογραφίες την ίδια ώρα, πριν καθαρίσει οτιδήποτε.

Η προθεσμία των οκτώ ημερών τρέχει από τότε που μάθατε τη ζημιά, όχι από τότε που έγινε. Αυτό σας βοηθάει, αλλά μόνο αν μπορείτε να δείξετε πότε το μάθατε. Ένα μήνυμα με ημερομηνία από τον ενοικιαστή είναι η απόδειξη.

Τι δείχνουν τα δημόσια στοιχεία

Δημόσια τιμή για κατοικία προς εκμίσθωση δεν βρήκαμε. Από την ΕΑΕΕ όμως βγαίνει ο μέσος όρος της αγοράς: τα ασφάλιστρα του κλάδου πυρός και φυσικών καταστροφών, διά τα κεφάλαια που ασφαλίζει η έρευνα, δίνουν 1,166 ευρώ τον χρόνο ανά 1.000 ευρώ κεφαλαίου¹. Πάνω σε αυτό μπαίνει ο φόρος ασφαλίστρων 20% της πυρκαγιάς⁵.

Είναι ένας μέσος όρος για όλα τα ακίνητα και όλα τα πακέτα. Κανένα δημόσιο στοιχείο δεν χωρίζει το νοικιασμένο σπίτι από το σπίτι του ιδιοκτήτη, το παλιό από το καινούργιο, ή τη μία περιοχή από την άλλη.

Η ΕΑΕΕ δείχνει και τι ζημιές πληρώνονται στις κατοικίες. Το 2024 μέτρησε 6.836 ζημιές: 2.044 από θραύση σωληνώσεων, 1.745 από καιρικά φαινόμενα, 934 από κλοπή και 571 από φωτιά². Το νερό είναι η πιο συχνή ζημιά, και αυτό αφορά κάθε εκμισθωτή.

Ένα παράδειγμα

Τα λάθη που κοστίζουν

Συχνές ερωτήσεις

Ποιος ασφαλίζει τι σε ένα νοικιασμένο σπίτι;

Ο ιδιοκτήτης ασφαλίζει το κτίριο και ό,τι δικό του υπάρχει μέσα, δηλαδή τα έπιπλα και τις συσκευές σε επιπλωμένο ακίνητο. Ο ενοικιαστής ασφαλίζει τα δικά του πράγματα και τη δική του ευθύνη. Δύο συμβόλαια, δύο ονόματα. Κανένα από τα δύο δεν καλύπτει αυτόματα την άλλη πλευρά.

Πληρώνει η ασφάλεια τα ενοίκια που δεν μου δίνει ο ενοικιαστής;

Όχι. Δεν είναι ασφαλιστικός κίνδυνος, είναι πιστωτικός. Η κάλυψη απώλειας ενοικίων πληρώνει μόνο όταν το σπίτι γίνει ακατοίκητο από ασφαλισμένη ζημιά, για παράδειγμα μετά από φωτιά. Για τον ενοικιαστή που δεν πληρώνει υπάρχει η νομική προστασία εκμισθωτή, που πληρώνει τα δικαστικά έξοδα, όχι το ενοίκιο.

Καλύπτονται οι ζημιές που κάνει ο ενοικιαστής;

Η κακόβουλη ζημιά από τον ίδιο τον ενοικιαστή μπορεί να εξαιρείται. Η ζημιά από αμέλειά του, για παράδειγμα το πλυντήριο που ξεχείλισε, μπορεί να καλύπτεται από τη δική σας κάλυψη νερού, με την απαλλαγή που γράφει το συμβόλαιο. Η εγγύηση και η αγωγή είναι ο άλλος δρόμος.

Πόσο κοστίζει η ασφάλεια ενός νοικιασμένου διαμερίσματος;

Δημόσια τιμή για νοικιασμένο διαμέρισμα δεν βρήκαμε. Ο μέσος όρος της αγοράς από τα στοιχεία της ΕΑΕΕ είναι 1,166 ευρώ τον χρόνο ανά 1.000 ευρώ κεφαλαίου, πριν από τον φόρο 20%. Για κτίριο 110.000 ευρώ και έπιπλα 12.000, αυτό είναι περίπου 142 ευρώ καθαρά, ή 171 ευρώ με τον φόρο. Η δική σας προσφορά μπορεί να διαφέρει πολύ.

Πρέπει να πω στην εταιρεία ότι το σπίτι είναι νοικιασμένο;

Ναι, και μπορεί να κρίνει μια αποζημίωση. Ένα συμβόλαιο ιδιοκατοίκησης σε σπίτι που νοικιάζεται είναι λάθος δηλωμένος κίνδυνος. Η εταιρεία μπορεί να μειώσει την αποζημίωση ή να την αρνηθεί. Η αλλαγή γίνεται με ένα γραπτό μήνυμα.

Τι γίνεται όσο το ακίνητο είναι άδειο ανάμεσα σε δύο ενοικιαστές;

Μπορεί να ενεργοποιηθεί ο όρος της μη κατοικούμενης οικίας. Σε ένα συμβόλαιο με τέτοιο όρο, μετά από όσες ημέρες γράφει, η κλοπή και η ζημιά από νερό μπορεί να περιορίζονται ή να εξαιρούνται. Αν ξέρετε ότι το σπίτι θα μείνει άδειο τρεις μήνες, ενημερώστε γραπτά την εταιρεία.

Ζητάει ασφάλεια η τράπεζα για ακίνητο που νοικιάζω;

Αν υπάρχει στεγαστικό δάνειο, ναι. Η τράπεζα ζητάει κάλυψη πυρός και σεισμού με εκχώρηση του ασφαλίσματος υπέρ της. Δεν είστε υποχρεωμένοι να ασφαλιστείτε σε εταιρεία που προτείνει η τράπεζα. Έχετε δικαίωμα να φέρετε δικό σας συμβόλαιο, αρκεί να καλύπτει τα κεφάλαια που ζητάει.

Νόμοι που αναφέρει το άρθρο: ν. 2496/1997 άρ. 3 · ν. 2496/1997 άρ. 7 · ν. 2496/1997 άρ. 4

Πηγές

1. ↑Πώς δουλεύει η σύγκριση: από πού βγαίνει κάθε αριθμός, Οκτώβριος 2026
2. ↑ΕΑΕΕ, Ασφαλίσεις Περιουσίας: έρευνα έτους 2024, πίνακες 2, 6, 17 και 18, 2025
3. ↑ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, άρθρα 3, 4 και 7, 1997
4. ↑ΕΑΕΕ, Ασφάλιση Νομικής Προστασίας 2024, πίνακας 1, 2025
5. ↑ν. 5177/2025 (ΦΕΚ Α΄ 21/14.02.2025), Κώδικας Έμμεσων Φόρων, άρθρο 43: ο φόρος ασφαλίστρων, 2025

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.