Πώς υπολογίζετε την αξία ανακατασκευής του σπιτιού σας

Με μια ματιά

Η ουσία

Το ποσό που γράφετε στη γραμμή «αξία οικοδομής» είναι η πιο σημαντική απόφαση του συμβολαίου κατοικίας. Από αυτό βγαίνει το ασφάλιστρο, από αυτό βγαίνει η αποζημίωση, και από αυτό κρίνεται αν θα πάρετε ολόκληρη τη ζημιά ή ένα κομμάτι της. Η αξία ανακατασκευής είναι όσο κοστίζει να ξαναχτιστεί το σπίτι σήμερα, καινούργιο, ίδιο. Για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα, 1.200 έως 1.600 ευρώ το τετραγωνικό. Ο υπολογισμός θέλει δέκα λεπτά και έναν πίνακα.

Τρεις αξίες που μπερδεύονται

Ένα σπίτι έχει τρεις αριθμούς επάνω του, και μόνο ο ένας ανήκει στο συμβόλαιο.

Η εμπορική αξία είναι όσο θα το πουλούσατε. Στο Κολωνάκι ένα διαμέρισμα 95 τετραγωνικών πουλιέται 400.000 ευρώ. Στην Πάτρα, ίδιο διαμέρισμα, 120.000. Η διαφορά είναι το οικόπεδο, η γειτονιά, η ζήτηση. Τίποτα από αυτά δεν καίγεται και δεν πέφτει με τον σεισμό. Αν ασφαλίσετε την εμπορική αξία, πληρώνετε ασφάλιστρο για το οικόπεδο.

Η αντικειμενική αξία είναι ο αριθμός της εφορίας. Βγαίνει από τη ζώνη, τον όροφο, την παλαιότητα, με συντελεστές που δεν έχουν σχέση με το κόστος των υλικών. Χρησιμεύει για τον ΕΝΦΙΑ και τις μεταβιβάσεις. Οι ασφαλιστικές εταιρείες δεν την κοιτούν ποτέ.

Η αξία ανακατασκευής είναι όσο θα πλήρωνε ένας εργολάβος για να ξαναχτίσει το σπίτι σας από την πλάκα, με τα ίδια υλικά και την ίδια ποιότητα, καινούργιο. Είναι ίδια στο Κολωνάκι και στην Πάτρα, γιατί το τσιμέντο και ο υδραυλικός κοστίζουν το ίδιο. Αυτή γράφετε στο συμβόλαιο. Τα τιμολόγια τη λένε «αξία καινουργούς» ή «κατασκευαστικό κόστος».

Ο πίνακας των τιμολογίων

Οι δύο εταιρείες που δημοσιεύουν τιμολόγιο δίνουν και πίνακα κόστους κατασκευής. Οι αριθμοί είναι ανά τετραγωνικό, σε αξία καινούργιου.

Η Ο δικός μας υπολογισμός χωρίζει σε τρεις ποιότητες: καλή, πολύ καλή, πολυτελής.

Η Ο δικός μας υπολογισμός δίνει εύρος για τρεις ποιότητες: συνήθης, καλή, πολυτελής.

Οι δύο πίνακες συμφωνούν στο κέντρο: ένα κανονικό διαμέρισμα σε πολυκατοικία των δεκαετιών του 1980 και 1990, με πλακάκια, αλουμίνια και κεντρική θέρμανση, κοστίζει 1.200 έως 1.300 ευρώ το τετραγωνικό. Με παρκέ, μάρμαρα, θερμομόνωση και κουφώματα με διπλά τζάμια, 1.500 έως 1.900. Η μονοκατοικία κοστίζει παραπάνω γιατί έχει τέσσερις εξωτερικούς τοίχους, δική της στέγη και δικά της θεμέλια, χωρίς να τα μοιράζεται με κανέναν.

Τα πακέτα για ενυπόθηκες κατοικίες δεν δέχονται τιμή κάτω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Είναι το πάτωμα της αγοράς. Αν κάποιος σάς προτείνει 800, σας προτείνει υποασφάλιση.

Ο υπολογισμός σε πέντε βήματα

Βήμα 1. Τα τετραγωνικά. Πάρτε το συμβόλαιο αγοράς ή το Ε9. Ξεχωρίστε τους κύριους χώρους από τους βοηθητικούς. Ο κύριος χώρος είναι το διαμέρισμα. Οι βοηθητικοί είναι η αποθήκη, η θέση στάθμευσης σε κλειστό γκαράζ, το πατάρι. Οι ημιυπαίθριοι που κλείστηκαν και νομιμοποιήθηκαν είναι κύριος χώρος, αν είναι στο Ε9. Τα μπαλκόνια δεν μετρούν ξεχωριστά, είναι μέσα στην τιμή του τετραγωνικού.

Βήμα 2. Η ποιότητα. Καλή ή συνήθης σημαίνει το κανονικό ελληνικό διαμέρισμα. Πολύ καλή σημαίνει αναβαθμισμένα υλικά, ενεργειακά κουφώματα, ανακαίνιση της τελευταίας δεκαετίας. Πολυτελής σημαίνει μάρμαρα, ξύλο, ειδικές κατασκευές, αρχιτέκτονα. Αν αμφιβάλλετε, πάρτε το κέντρο του εύρους. Η Ατλαντική γράφει ότι για πολυτελείς κατασκευές η αξία βγαίνει «κατόπιν αυτοψίας».

Βήμα 3. Ο πολλαπλασιασμός. Κύριοι χώροι επί την τιμή. 95 τετραγωνικά επί 1.250 ευρώ ίσον 118.750.

Βήμα 4. Οι βοηθητικοί χώροι. Οι τιμοκατάλογοι λένε 30 έως 50% της τιμής του κύριου χώρου. Αποθήκη 8 τετραγωνικών επί 1.250 επί 40% ίσον 4.000. Θέση στάθμευσης 12 τετραγωνικών επί 1.250 επί 30% ίσον 4.500.

Βήμα 5. Η στρογγυλοποίηση προς τα πάνω. 118.750 και 4.000 και 4.500 κάνουν 127.250. Γράψτε 130.000. Το επιπλέον ασφάλιστρο για τα 2.750 είναι 2 έως 4 ευρώ τον χρόνο, και σας κρατάει μέσα στον όρο πρόνοιας όταν ανέβει το κόστος.

Το ποσοστό σας στους κοινόχρηστους χώρους, τη σκάλα, την ταράτσα, τον σκελετό, είναι μέσα στην τιμή του τετραγωνικού. Τα τιμολόγια το γράφουν ρητά: το κεφάλαιο περιλαμβάνει «την αναλογία επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων». Δεν το προσθέτετε δεύτερη φορά, εκτός αν η πολυκατοικία ασφαλίζει τα κοινόχρηστα με ξεχωριστό συμβόλαιο, όπως εξηγεί το Ασφάλεια κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

Μονοκατοικία, μεζονέτα, εξοχικό, λυόμενο

Στη μονοκατοικία προσθέτετε ό,τι είναι χτισμένο και θέλετε να ξαναχτιστεί: την αποθήκη στον κήπο, το γκαράζ, την περίφραξη, την πισίνα, το BBQ. Τα τιμολόγια τα καλύπτουν με όρια, συνήθως γύρω στα 3.000 ευρώ για βοηθητικά κτίσματα, ή μόνο για φωτιά, εκτός αν δηλωθούν με δική τους αξία. Το οικόπεδο και τα δέντρα δεν ασφαλίζονται.

Η μεζονέτα έχει δική της γραμμή στους τιμοκαταλόγους, γύρω στα 1.400 ευρώ για καλή κατασκευή, γιατί έχει εσωτερική σκάλα και συχνά στέγη.

Το εξοχικό ακολουθεί τον ίδιο πίνακα για το κτίριο. Αλλάζει το περιεχόμενο: 250 ευρώ το τετραγωνικό στους τιμοκαταλόγους, αντί για 400 στην κύρια κατοικία.

Τα λυόμενα και τα ξύλινα σπίτια έχουν έναν ειδικό κανόνα στην Ατλαντική: ως ανώτατο όριο αξίας ανά τετραγωνικό ισχύουν οι τιμές των διαμερισμάτων, με τις βάσεις μέσα. Δηλαδή ένα ξύλινο σπίτι δεν ασφαλίζεται πάνω από 1.300 έως 1.900 το τετραγωνικό, όσο και αν κόστισε.

Τι γίνεται αν το ποσό είναι λάθος

Ο νόμος 2496/1997 στο άρθρο 17 έχει δύο κανόνες, έναν για κάθε κατεύθυνση.

Προς τα κάτω, ο αναλογικός κανόνας. Αν το κεφάλαιο είναι μικρότερο από την αξία, η εταιρεία πληρώνει τη ζημιά στην αναλογία κεφαλαίου προς αξία. Σπίτι που κοστίζει 150.000 να ξαναχτιστεί, ασφαλισμένο για 100.000. Ζημιά από φωτιά στην κουζίνα 15.000. Αποζημίωση 10.000. Δεν χρειάζεται να καεί όλο το σπίτι για να χάσετε. Χάνετε το ένα τρίτο σε κάθε ζημιά, μικρή ή μεγάλη, για όσα χρόνια το κεφάλαιο μένει λάθος.

Τα πακέτα έχουν μια δικλίδα. Ο «όρος πρόνοιας» ή «προστασία υπασφάλισης έως 10%» λέει ότι αν η αξία βγει έως 10% πάνω από το κεφάλαιο, η εταιρεία δεν εφαρμόζει τον κανόνα. Το έχουν το Best Home, το Safe Home και το Home Protect της Υδρογείου, τα Basic Plus, Gold και Max της Ατλαντικής, το Maison Eco της Groupama. Συγχωρεί το 10%. Δεν συγχωρεί το 30%.

Προς τα πάνω, ο κανόνας της πραγματικής ζημιάς. Αν το κεφάλαιο είναι μεγαλύτερο από την αξία, η εταιρεία πληρώνει τη ζημιά, όχι το κεφάλαιο. Δηλώσατε 250.000 για σπίτι που ξαναχτίζεται με 130.000. Πληρώνετε διπλό ασφάλιστρο κάθε χρόνο. Στην ολική καταστροφή παίρνετε 130.000. Τα 120.000 ευρώ κεφάλαιο ήταν χαρτί.

Υπάρχει και μια τρίτη περίπτωση, η απλούστερη. Το κεφάλαιο ήταν σωστό το 2018 και δεν άλλαξε. Το κόστος κατασκευής ανέβηκε, με το ενεργειακό κόστος και τα υλικά, πάνω από 25% από το 2020. Το σωστό κεφάλαιο του 2018 είναι υποασφάλιση του 2026, χωρίς να κάνετε τίποτα. Γι’ αυτό ο υπολογισμός επαναλαμβάνεται κάθε δύο με τρία χρόνια.

Τι λέει ο νόμος

Τι δείχνουν τα τιμολόγια

Ένα παράδειγμα

Ένα δεύτερο παράδειγμα: μονοκατοικία στην επαρχία

Ο Θόδωρος έχει μονοκατοικία στα Τρίκαλα, χτισμένη το 2004. Ισόγειο 110 τετραγωνικά, ημιυπόγειο 60, κεραμοσκεπή, αυλή με μαντρότοιχο και μια αποθήκη 20 τετραγωνικών στον κήπο.

Η μονοκατοικία δεν είναι διαμέρισμα, και ο υπολογισμός αλλάζει σε τρία σημεία.

Πρώτο, το κόστος ανά τετραγωνικό είναι υψηλότερο. Το διαμέρισμα μοιράζεται θεμέλια, φέροντα τοίχους και στέγη με τους γείτονες. Η μονοκατοικία τα έχει όλα δικά της και τα ξαναχτίζει μόνη της. Οι πίνακες βάζουν τυπικά 10% με 20% παραπάνω, δηλαδή γύρω στα 1.400 ευρώ το τετραγωνικό για καλή κατασκευή.

Δεύτερο, το ημιυπόγειο. Μετράει, αλλά όχι ολόκληρο. Ο Θόδωρος το βάζει στο 50%, όπως κάθε βοηθητικό χώρο.

Τρίτο, ό,τι στέκεται έξω από το κτίριο. Ο μαντρότοιχος, η αυλόπορτα, η πέργκολα, η δεξαμενή και η αποθήκη του κήπου δεν μπαίνουν αυτόματα στο κεφάλαιο. Τα περισσότερα συμβόλαια τα καλύπτουν μόνο αν τα δηλώσετε ονομαστικά, και κάποια τα εξαιρούν τελείως.

Ο λογαριασμός του βγαίνει έτσι:

• Ισόγειο: 110 × 1.400 = 154.000 ευρώ.
• Ημιυπόγειο: 60 × 1.400 × 50% = 42.000 ευρώ.
• Αποθήκη κήπου, ελαφριά κατασκευή: 20 × 700 = 14.000 ευρώ.
• Μαντρότοιχος και αυλόπορτα, με προσφορά μάστορα στο χέρι: 9.000 ευρώ.
• Σύνολο περίπου 219.000 ευρώ, στρογγυλεμένο στα 220.000.

Η αντικειμενική αξία του σπιτιού είναι 96.000 ευρώ και η εμπορική γύρω στα 150.000. Και οι δύο είναι πολύ κάτω από το κόστος ανακατασκευής, γιατί στην επαρχία η γη αξίζει λίγα ενώ το χτίσιμο κοστίζει σχεδόν όσο και στην Αθήνα. Αν ο Θόδωρος ασφάλιζε στην εμπορική αξία, θα έπαιρνε τα δύο τρίτα κάθε ζημιάς και θα το μάθαινε την πιο άβολη στιγμή.

Η αναπροσαρμογή: το ποσό που γερνάει μόνο του

Ένα σωστό κεφάλαιο σήμερα είναι λάθος κεφάλαιο σε πέντε χρόνια. Τα υλικά και τα μεροκάματα ανεβαίνουν, το ποσό στο συμβόλαιο μένει ακίνητο, και η υποασφάλιση έρχεται χωρίς να κάνετε τίποτα λάθος.

Οι εταιρείες το αντιμετωπίζουν με τρεις τρόπους. Ρωτήστε ποιον ακολουθεί το δικό σας συμβόλαιο, γιατί δεν γράφεται στην πρώτη σελίδα.

Τιμαριθμική αναπροσαρμογή. Το κεφάλαιο ανεβαίνει αυτόματα σε κάθε ανανέωση κατά ένα ποσοστό, τυπικά 2% με 5%, και το ασφάλιστρο ακολουθεί. Είναι ο ασφαλέστερος τρόπος και ο λιγότερο ορατός, γιατί δεν χρειάζεται να θυμηθείτε τίποτα.

Όρος πρόνοιας. Το συμβόλαιο δέχεται απόκλιση 10% ή 15% χωρίς να εφαρμόσει τον αναλογικό κανόνα. Σας καλύπτει δύο ή τρία χρόνια πληθωρισμού, όχι δέκα.

Τίποτα από τα δύο. Το κεφάλαιο μένει όπως το γράψατε το 2015 και κανείς δεν σας ειδοποιεί ποτέ. Είναι η πιο συνηθισμένη περίπτωση στα παλιά συμβόλαια που τρέχουν μαζί με τη δόση του δανείου.

Βάλτε μια υπενθύμιση στο κινητό κάθε τρία χρόνια. Ο υπολογισμός παίρνει δέκα λεπτά και είναι ο φθηνότερος έλεγχος που θα κάνετε ποτέ στο σπίτι σας.

Τα έξοδα που ξεχνάτε: αποκομιδή, μελέτη, άδεια

Η αξία ανακατασκευής δεν είναι μόνο τούβλα και μεροκάματα. Ένα σπίτι που κάηκε ή έπεσε δεν ξαναχτίζεται χωρίς τρεις λογαριασμούς που κανείς δεν έχει στο μυαλό του όταν συμπληρώνει την αίτηση.

Η κατεδάφιση και τα μπάζα. Πριν χτίσετε, κάποιος πρέπει να καθαρίσει το οικόπεδο. Για κατοικία 100 τετραγωνικών μιλάμε για αρκετές χιλιάδες ευρώ σε μηχανήματα, μεταφορικά και τέλη απόρριψης σε αδειοδοτημένο χώρο. Δεν γίνεται με το αγροτικό του ξαδέρφου σας.

Οι αμοιβές μηχανικών. Νέα άδεια, στατική μελέτη, επίβλεψη, πιστοποιητικά. Τυπικά ένα 5% με 8% του κόστους του έργου, και πληρώνονται πριν μπει το πρώτο τούβλο.

Τα τέλη και οι συνδέσεις. Άδεια δόμησης, επανασύνδεση με ρεύμα και νερό, εισφορές. Μικρότερα ποσά από τα δύο προηγούμενα, αλλά υπαρκτά και ταυτόχρονα.

Αθροίστε τα τρία και θα δείτε ότι η πραγματική αξία ανακατασκευής είναι 10% με 20% πάνω από το γυμνό κόστος του χτισίματος.

Τα καλά συμβόλαια περιλαμβάνουν τα έξοδα αποκομιδής ερειπίων και τις αμοιβές μηχανικών ως χωριστές καλύψεις, συνήθως με όριο 5% ή 10% του κεφαλαίου. Δείτε αν υπάρχουν στο δικό σας και με τι όριο. Αν δεν υπάρχουν, ανεβάστε αντίστοιχα το κεφάλαιο, γιατί αλλιώς θα πάρετε τα χρήματα για να χτίσετε και θα σας λείπουν τα χρήματα για να καθαρίσετε.

Και ένα ποσό που δεν μπαίνει ποτέ, όσο λογικό και αν σας φαίνεται: η αξία του οικοπέδου. Η γη δεν καίγεται, δεν κλέβεται και δεν πέφτει. Αν την προσθέσετε στο κεφάλαιο, πληρώνετε κάθε χρόνο ασφάλιστρο για κάτι που δεν πρόκειται να αποζημιωθεί ποτέ.

Τα λάθη που κοστίζουν

Συχνές ερωτήσεις

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε εμπορική αξία και αξία ανακατασκευής;

Η εμπορική αξία είναι όσο θα πουλούσατε το σπίτι, με το οικόπεδο, τη θέα, τη γειτονιά και τη ζήτηση μέσα. Η αξία ανακατασκευής είναι όσο θα πλήρωνε ένας εργολάβος να το ξαναχτίσει από την πλάκα, ίδιο, καινούργιο. Το οικόπεδο δεν καίγεται. Ασφαλίζετε το δεύτερο, και συχνά είναι το ένα τρίτο του πρώτου.

Πόσο κοστίζει το τετραγωνικό σήμερα;

Οι τιμοκατάλογοι της αγοράς δίνουν γύρω στα 1.250 ευρώ για διαμέρισμα καλής κατασκευής, 1.600 για πολύ καλή και 1.900 για πολυτελή. Για συνήθη πολυκατοικία 1.200 έως 1.300, για καλή 1.300 έως 1.900. Μονοκατοικία 1.300 έως 2.100. Οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης στο 30 έως 50% της τιμής.

Τι γίνεται αν δηλώσω μικρότερο ποσό;

Ισχύει ο αναλογικός κανόνας του νόμου 2496/1997 στο άρθρο 17. Ασφαλίσατε τα δύο τρίτα της αξίας, παίρνετε τα δύο τρίτα κάθε ζημιάς, όχι μόνο της ολικής. Τα πακέτα έχουν όρο πρόνοιας που συγχωρεί απόκλιση έως 10%. Από το 11% και πάνω, κάθε αποζημίωση κόβεται αναλογικά.

Και αν δηλώσω μεγαλύτερο ποσό, για σιγουριά;

Πληρώνετε ασφάλιστρο για αέρα. Το ίδιο άρθρο 17 λέει ότι στην υπερασφάλιση η εταιρεία πληρώνει την πραγματική ζημιά και όχι παραπάνω. Σπίτι που ξαναχτίζεται με 130.000 και δηλώθηκε 250.000 πληρώνει διπλό ασφάλιστρο και στην ολική ζημιά παίρνει 130.000. Το σωστό ποσό είναι ένα, όχι ένα εύρος.

Μετράει η αντικειμενική αξία της εφορίας;

Όχι. Η αντικειμενική αξία είναι φορολογική βάση για τον ΕΝΦΙΑ και τις μεταβιβάσεις. Περιλαμβάνει το οικόπεδο και μετράει τη ζώνη, όχι το κόστος των υλικών. Οι εταιρείες δεν την κοιτούν. Χρειάζονται τα τετραγωνικά και την ποιότητα κατασκευής. Το Ε9 σάς χρησιμεύει μόνο για να βρείτε τα ακριβή τετραγωνικά.

Κάθε πότε ξαναϋπολογίζω την αξία;

Κάθε δύο με τρία χρόνια, ή μετά από ανακαίνιση. Το κόστος κατασκευής ανέβηκε πάνω από 25% από το 2020. Ένα κεφάλαιο του 2019 είναι σήμερα υποασφάλιση. Μερικά συμβόλαια έχουν αυτόματη αναπροσαρμογή με έναν δείκτη. Αν το δικό σας δεν έχει, ένα τηλεφώνημα στην ανανέωση φτάνει.

Νομοθεσία που αναφέρεται: ν. 2496/1997 άρ. 17

Πηγές

1. ↑ Ατλαντική Ένωση, Τιμολόγιο Κλάδου Περιουσίας, 2022
2. ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, 1997
3. Παραδοχές του υπολογισμού μας, δημοσιευμένες ολόκληρες, Σεπτέμβριος 2026

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.