Με μια ματιά

Πώς υπολογίζεται η αξία ανακατασκευής ενός σπιτιού;

Η αξία ανακατασκευής ενός σπιτιού υπολογίζεται ως τετραγωνικά επί κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό, χωρίς το οικόπεδο. Την τιμή του τετραγωνικού τη δίνει ένας μηχανικός. Ως μέτρο, η ERGO βάζει 1.500 € το τετραγωνικό στο παράδειγμα κατοικίας που τυπώνει. Αν δηλώσετε λιγότερα, ο αναλογικός κανόνας κόβει κάθε αποζημίωση.

  • Αξία ανακατασκευής είναι τετραγωνικά επί κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό. Το οικόπεδο, η θέα και η γειτονιά δεν είναι μέσα.
  • Δημόσιος πίνακας με το κόστος ανά τετραγωνικό δεν υπάρχει. Μέτρο δίνει το παράδειγμα της ERGO, 1.500 € το τετραγωνικό για διαμέρισμα 88 τ.μ. του 19901.
  • Για την έκπτωση του ΕΝΦΙΑ, το κράτος μετρά 1.000 € το τετραγωνικό, και 900 € για τα έτη 2024 έως 20262. Είναι μέτρο της εφορίας, όχι του εργολάβου.
  • Το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών ανέβηκε κατά 31% από το 2020 ως το 20263. Ένα κεφάλαιο που ήταν σωστό τότε είναι σήμερα λίγο.
  • Κάτω από την αξία, ο αναλογικός κανόνας κόβει κάθε αποζημίωση4. Μερικά πακέτα συγχωρούν απόκλιση έως 10%56.

Η ουσία

Το ποσό που γράφετε στη γραμμή «αξία οικοδομής» είναι η πιο σημαντική απόφαση του συμβολαίου κατοικίας. Από αυτό βγαίνει το ασφάλιστρο, από αυτό βγαίνει η αποζημίωση, και από αυτό κρίνεται αν θα πάρετε ολόκληρη τη ζημιά ή ένα κομμάτι της. Η αξία ανακατασκευής είναι όσο κοστίζει να ξαναχτιστεί το σπίτι σήμερα, καινούργιο, ίδιο. Την τιμή του τετραγωνικού δεν τη δημοσιεύει καμία αρχή για την ασφάλιση: τη δίνει ένας μηχανικός ή ένας εργολάβος, και μερικά δημόσια μέτρα βοηθούν να την ελέγξετε. Ο υπολογισμός θέλει δέκα λεπτά.

Τρεις αξίες που μπερδεύονται

Ένα σπίτι έχει τρεις αριθμούς επάνω του, και μόνο ο ένας ανήκει στο συμβόλαιο.

Η εμπορική αξία είναι όσο θα το πουλούσατε. Έστω ότι στο Κολωνάκι ένα διαμέρισμα 95 τετραγωνικών πουλιέται 400.000 ευρώ και στην Πάτρα ένα ίδιο 120.000. Η διαφορά είναι το οικόπεδο, η γειτονιά, η ζήτηση. Τίποτα από αυτά δεν καίγεται και δεν πέφτει με τον σεισμό. Αν ασφαλίσετε την εμπορική αξία, πληρώνετε ασφάλιστρο για το οικόπεδο.

Η αντικειμενική αξία είναι ο αριθμός της εφορίας. Βγαίνει από τη ζώνη, τον όροφο, την παλαιότητα, με συντελεστές που δεν έχουν σχέση με το κόστος των υλικών. Χρησιμεύει για τον ΕΝΦΙΑ και τις μεταβιβάσεις. Για την ασφάλιση δεν μετράει.

Η αξία ανακατασκευής είναι όσο θα πλήρωνε ένας εργολάβος για να ξαναχτίσει το σπίτι σας από την πλάκα, με τα ίδια υλικά και την ίδια ποιότητα, καινούργιο. Δεν εξαρτάται από τη γειτονιά, αλλά από τα υλικά και τα μεροκάματα. Αυτή γράφετε στο συμβόλαιο. Τα έγγραφα των εταιρειών τη λένε «αξία ανακατασκευής με καινούργιο», όπως της AIG7, ή «αξία αποκατάστασης οικοδομής», όπως της Allianz5.

Τα δημόσια μέτρα για το τετραγωνικό

Καμία αρχή δεν δημοσιεύει πίνακα με το κόστος ανακατασκευής ανά είδος σπιτιού για την ασφάλιση. Τέσσερα δημόσια στοιχεία δίνουν όμως ένα μέτρο.

Πηγή Τι λέει Τι μετρά
ERGO, παράδειγμα κατοικίας κτίριο 132.000 € για διαμέρισμα 88 τ.μ. του 1990 στην Αθήνα, δηλαδή 1.500 € το τ.μ.1 το κεφάλαιο που η εταιρεία βάζει στο δικό της παράδειγμα
in.gr, Φεβρουάριος 2024 2.500 με 3.000 € το τ.μ. για νέα οικοδομή, από 1.300 € τρία χρόνια πριν, κατά παράγοντες της αγοράς8 το κόστος του κατασκευαστή για νέο κτίριο
Απόφαση Α.1005/2026 1.000 € το τ.μ., και 900 € για τα έτη 2024 έως 20262 το ποσό που ελέγχει η εφορία για την έκπτωση του ΕΝΦΙΑ
Eurostat, δείκτης κόστους κατασκευής από 97,1 το α’ τρίμηνο του 2020 σε 127,6 το β’ τρίμηνο του 20263 πόσο ανέβηκε το κόστος, όχι το ποσό

Τα τέσσερα δεν λένε το ίδιο πράγμα, και δεν είναι η τιμή για το δικό σας σπίτι. Ένα παλιό διαμέρισμα με απλά υλικά κοστίζει λιγότερο να ξαναχτιστεί από ένα νέο κτίριο σύγχρονων προδιαγραφών. Ένα σπίτι με μάρμαρα, ξύλο και ειδικές κατασκευές κοστίζει περισσότερο. Ζητήστε από έναν μηχανικό την τιμή για το δικό σας, και ελέγξτε την με τον πίνακα: αν βγει πολύ κάτω από το μέτρο της εφορίας, κάτι λείπει.

Για την έκπτωση του ΕΝΦΙΑ, ο νόμος ζητά η ασφάλιση για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα να καλύπτει όλη την αξία ανακατασκευής9. Με το μέτρο των 900 € το τετραγωνικό ως το 20262, ένα διαμέρισμα 95 τετραγωνικών χρειάζεται κεφάλαιο τουλάχιστον 85.500 € για την έκπτωση. Για τον ΕΝΦΙΑ του 2027 η ίδια απόφαση λέει σήμερα 1.000 € το τετραγωνικό, άρα 95.000 €, εκτός αν νέα απόφαση κρατήσει τα 9002. Αυτό το ποσό φτάνει για την εφορία. Για να ξαναχτίσετε το σπίτι, μάλλον δεν φτάνει.

Ο υπολογισμός σε πέντε βήματα

Βήμα 1. Τα τετραγωνικά. Πάρτε το συμβόλαιο αγοράς ή το Ε9. Ξεχωρίστε τους κύριους χώρους από τους βοηθητικούς. Ο κύριος χώρος είναι το διαμέρισμα. Οι βοηθητικοί είναι η αποθήκη, η θέση στάθμευσης σε κλειστό γκαράζ, το πατάρι. Οι ημιυπαίθριοι που κλείστηκαν και νομιμοποιήθηκαν είναι κύριος χώρος, αν είναι στο Ε9. Τα μπαλκόνια δεν μετρούν ξεχωριστά, είναι μέσα στην τιμή του τετραγωνικού.

Βήμα 2. Η ποιότητα. Συνήθης σημαίνει το κανονικό ελληνικό διαμέρισμα. Καλή σημαίνει αναβαθμισμένα υλικά, ενεργειακά κουφώματα, ανακαίνιση της τελευταίας δεκαετίας. Πολυτελής σημαίνει μάρμαρα, ξύλο, ειδικές κατασκευές, αρχιτέκτονα. Πείτε τα στον μηχανικό, γιατί αλλάζουν την τιμή.

Βήμα 3. Ο πολλαπλασιασμός. Κύριοι χώροι επί την τιμή. Έστω ότι ο μηχανικός σάς δίνει 1.500 ευρώ, όσο και το παράδειγμα της ERGO1: 95 τετραγωνικά επί 1.500 ευρώ ίσον 142.500.

Βήμα 4. Οι βοηθητικοί χώροι. Οι βοηθητικοί χώροι κοστίζουν λιγότερο από τον κύριο χώρο, γιατί δεν έχουν κουζίνα, μπάνιο και φινιρίσματα. Ρωτήστε τον μηχανικό με ποιο ποσοστό τους μετρά. Έστω ότι μετρά την κλειστή αποθήκη στο μισό και μια ανοιχτή θέση σε πυλωτή στο 30%. Αποθήκη 8 τετραγωνικών επί 1.500 επί 50% ίσον 6.000. Θέση στάθμευσης 12 τετραγωνικών επί 1.500 επί 30% ίσον 5.400.

Βήμα 5. Η στρογγυλοποίηση προς τα πάνω. 142.500 και 6.000 και 5.400 κάνουν 153.900. Γράψτε 155.000. Με τον μέσο όρο της αγοράς, 1,17 € ανά 1.000 €, τα 1.100 ευρώ παραπάνω κοστίζουν περίπου 1 ευρώ τον χρόνο πριν από τον φόρο10, και σας κρατούν μέσα σε έναν όρο πρόνοιας όταν ανέβει το κόστος.

Το ποσοστό σας στους κοινόχρηστους χώρους, τη σκάλα, την ταράτσα, τον σκελετό, είναι μέσα στην τιμή του τετραγωνικού. Μερικά έγγραφα το γράφουν ρητά: το Safe Home Exclusive της Allianz έχει «κάλυψη ποσοστού επί των κοινόχρηστων χώρων»5. Δεν το προσθέτετε δεύτερη φορά, εκτός αν η πολυκατοικία ασφαλίζει τα κοινόχρηστα με ξεχωριστό συμβόλαιο, όπως εξηγεί το Ασφάλεια κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

Αν δεν θέλετε να κάνετε τον λογαριασμό με το χέρι, το εργαλείο της αξίας ανακατασκευής τον κάνει με την τιμή του τετραγωνικού που θα του δώσετε.

Μονοκατοικία, μεζονέτα, εξοχικό, λυόμενο

Στη μονοκατοικία προσθέτετε ό,τι είναι χτισμένο και θέλετε να ξαναχτιστεί: την αποθήκη στον κήπο, το γκαράζ, την περίφραξη, την πισίνα, το BBQ. Δηλώστε τα με δική τους αξία. Στο Best Home της Υδρογείου, για παράδειγμα, ο μαντρότοιχος, η αυλόπορτα και η περίφραξη καλύπτονται για πρόσκρουση οχήματος μόνο αν είναι μέσα στην ασφαλισμένη αξία του κτιρίου11. Το οικόπεδο και τα δέντρα δεν ασφαλίζονται.

Η μεζονέτα στέκεται ανάμεσα στο διαμέρισμα και τη μονοκατοικία, γιατί έχει εσωτερική σκάλα και συχνά στέγη. Πείτε το στον μηχανικό, για να το βάλει στην τιμή.

Το εξοχικό ακολουθεί την ίδια μέθοδο για το κτίριο. Το περιεχόμενο είναι συνήθως λιγότερο από την κύρια κατοικία, και το βρίσκετε με απογραφή.

Τα λυόμενα και τα ξύλινα σπίτια δεν τα δέχονται όλες οι εταιρείες. Η AIG, για παράδειγμα, εξαιρεί τις προκατασκευασμένες και τις ξύλινες κατοικίες7. Ρωτήστε πριν δώσετε στοιχεία.

Τι γίνεται αν το ποσό είναι λάθος

Ο νόμος 2496/1997 στο άρθρο 17 έχει δύο κανόνες, έναν για κάθε κατεύθυνση4.

Προς τα κάτω, ο αναλογικός κανόνας. Αν το κεφάλαιο είναι μικρότερο από την αξία, η εταιρεία πληρώνει τη ζημιά στην αναλογία κεφαλαίου προς αξία. Σπίτι που κοστίζει 150.000 να ξαναχτιστεί, ασφαλισμένο για 100.000. Ζημιά από φωτιά στην κουζίνα 15.000. Αποζημίωση 10.000. Δεν χρειάζεται να καεί όλο το σπίτι για να χάσετε. Χάνετε το ένα τρίτο σε κάθε ζημιά, μικρή ή μεγάλη, για όσα χρόνια το κεφάλαιο μένει λάθος.

Μερικά πακέτα έχουν μια δικλίδα. Ο «όρος πρόνοιας» ή η «προστασία υπασφάλισης» λέει ότι αν η αξία βγει λίγο πάνω από το κεφάλαιο, η εταιρεία δεν εφαρμόζει τον κανόνα. Το Safe Home της Υδρογείου και το Safe Home Exclusive της Allianz τον γράφουν έως 10%65, και το Extended της AIG τον έχει ως «προστασία υπασφάλισης»7. Συγχωρεί το 10%. Δεν συγχωρεί το 30%.

Προς τα πάνω, ο κανόνας της πραγματικής ζημιάς. Αν το κεφάλαιο είναι μεγαλύτερο από την αξία, η εταιρεία πληρώνει τη ζημιά, όχι το κεφάλαιο. Δηλώσατε 250.000 για σπίτι που ξαναχτίζεται με 130.000. Πληρώνετε σχεδόν διπλό ασφάλιστρο κάθε χρόνο. Στην ολική καταστροφή παίρνετε 130.000. Τα 120.000 ευρώ κεφάλαιο ήταν χαρτί.

Υπάρχει και μια τρίτη περίπτωση, η απλούστερη. Το κεφάλαιο ήταν σωστό το 2020 και δεν άλλαξε. Ο δείκτης κόστους κατασκευής νέων κατοικιών της Eurostat ανέβηκε από 97,1 το α’ τρίμηνο του 2020 σε 127,6 το β’ τρίμηνο του 2026, δηλαδή κατά 31%3. Το σωστό κεφάλαιο του 2020 είναι σήμερα περίπου 24% κάτω από την αξία, χωρίς να κάνετε τίποτα. Γι’ αυτό ο υπολογισμός επαναλαμβάνεται κάθε δύο με τρία χρόνια.

Τι λέει ο νόμος

Τα άρθρα 16 και 17 του ν. 2496/1997 είναι ολόκληρη η νομική βάση αυτού του οδηγού4.

  • Άρθρο 16, η βάση της αποζημίωσης. «Αν δεν συμφωνήθηκε κάτι άλλο, βάση υπολογισμού του ασφαλίσματος είναι η τρέχουσα αξία» την ώρα της ζημιάς. Η αξία καινούργιου είναι συμφωνία του συμβολαίου.
  • Άρθρο 17 παρ. 1, η υποασφάλιση. Αν η αξία που δηλώθηκε στη σύμβαση (η ασφαλιστική αξία, όπως τη λέει ο νόμος) «υπολείπεται της τρέχουσας» αξίας την ώρα της ζημιάς, «η ευθύνη του ασφαλιστή περιορίζεται στην αποκατάσταση ανάλογου μέρους της ζημιάς».
  • Άρθρο 17 παρ. 2, η υπερασφάλιση. Ο ασφαλιστής «δεν ευθύνεται για το υπερβάλλον», και όποιος από τους δύο θέλει μπορεί να ζητήσει να μειωθούν η αξία και το ασφάλιστρο για τον υπόλοιπο χρόνο της σύμβασης.
  • Άρθρο 17 παρ. 3. Αν η υπερασφάλιση έγινε με δόλο, η ασφάλιση είναι άκυρη, και η εταιρεία δικαιούται τα δεδουλευμένα ασφάλιστρα.

Ο όρος πρόνοιας είναι συμφωνία του συμβολαίου υπέρ σας. Διαβάστε αν το πακέτο σας τον έχει. Είναι στο IPID, στη στήλη «Τι ασφαλίζεται», ως «όρος πρόνοιας» ή «προστασία υπασφάλισης».

Τι δείχνουν τα δημόσια στοιχεία

Το κόστος του λάθους, σε ασφάλιστρο και σε αποζημίωση, για ένα σπίτι με αξία ανακατασκευής 130.000 ευρώ. Το ασφάλιστρο είναι ο μέσος όρος της αγοράς για όλα τα συμβόλαια περιουσίας, 1,17 € ανά 1.000 € τον χρόνο, πριν από τον φόρο1210. Η αποζημίωση ακολουθεί το άρθρο 174.

Τι δηλώνετε Κεφάλαιο Ασφάλιστρο, μέσος όρος αγοράς Σε ζημιά 20.000 € παίρνετε
Το ποσό του δανείου 90.000 € περίπου 105 € 13.850 € (αναλογία 69%)
Το κεφάλαιο του 2018 115.000 € περίπου 134 € 17.700 € (αναλογία 88%)
Την αξία ανακατασκευής 130.000 € περίπου 152 € 20.000 €
Την αντικειμενική αξία 180.000 € περίπου 210 € 20.000 €
Την εμπορική αξία 250.000 € περίπου 292 € 20.000 €

Η διαφορά ανάμεσα στη σωστή γραμμή και στην πρώτη είναι περίπου 47 ευρώ τον χρόνο ασφάλιστρο και 6.150 ευρώ στη ζημιά. Ανάμεσα στη σωστή και στην τελευταία, περίπου 140 ευρώ τον χρόνο για τίποτα. Η δεύτερη γραμμή είναι 11,5% κάτω από την αξία, λίγο έξω από έναν όρο πρόνοιας 10%.

Η μέση ζημιά κατοικίας το 2024 ήταν 2.801 €, και οι εταιρείες κατέγραψαν ζημιές στο 0,61% των σπιτιών12. Οι μικρές ζημιές είναι οι συχνές, και ο αναλογικός κανόνας κόβει και αυτές.

Ένα παράδειγμα

Η Δήμητρα αγόρασε το 2019 διαμέρισμα 95 τετραγωνικών του 1996 στον Χολαργό, με αποθήκη 8 τετραγωνικών στο υπόγειο και θέση στάθμευσης 12 τετραγωνικών στην πυλωτή. Πλήρωσε 245.000 ευρώ. Η αντικειμενική αξία είναι 168.000. Το δάνειο που πήρε ήταν 120.000 και σήμερα χρωστάει 88.000. Τέσσερις αριθμοί, και κανείς δεν είναι ο σωστός.

Κάθεται με το Ε9 και ρωτάει έναν μηχανικό. Το διαμέρισμα είναι συνήθους κατασκευής, με πλακάκια και αλουμίνια, χωρίς ανακαίνιση. Έστω ότι ο μηχανικός της δίνει 1.400 ευρώ το τετραγωνικό.

  • Κύριοι χώροι: 95 × 1.400 = 133.000 ευρώ.
  • Αποθήκη, στο μισό: 8 × 1.400 × 50% = 5.600 ευρώ.
  • Θέση στάθμευσης σε πυλωτή, χωρίς τοίχους, στο 30%: 12 × 1.400 × 30% = 5.040 ευρώ.
  • Σύνολο 143.640, στρογγυλεμένο στα 145.000 ευρώ.

Ελέγχει με το παράδειγμα της ERGO, 1.500 € το τετραγωνικό1: 95 × 1.500 = 142.500 για τους κύριους χώρους. Είναι κοντά. Ελέγχει και με το μέτρο της εφορίας: 95 × 900 = 85.5002. Είναι πολύ πάνω από αυτό, όπως πρέπει.

Το συμβόλαιο της τράπεζας που πληρώνει με τη δόση έχει κεφάλαιο 120.000, το ποσό του δανείου του 2019. Είναι 17% κάτω από τα 145.000, έξω από ένα όρο πρόνοιας 10%. Και κάθε χρόνο που περνά, η απόσταση μεγαλώνει: ο δείκτης κόστους κατασκευής ανέβηκε 3,6% το 2024 και 2,1% το 20253. Η Δήμητρα ζητάει από την εταιρεία 145.000 από την επόμενη ανανέωση, και σημειώνει στο ημερολόγιο του κινητού να ξανακάνει τον υπολογισμό το 2029.

Ένα δεύτερο παράδειγμα: μονοκατοικία στην επαρχία

Ο Θόδωρος έχει μονοκατοικία στα Τρίκαλα, χτισμένη το 2004. Ισόγειο 110 τετραγωνικά, ημιυπόγειο 60, κεραμοσκεπή, αυλή με μαντρότοιχο και μια αποθήκη 20 τετραγωνικών στον κήπο.

Η μονοκατοικία δεν είναι διαμέρισμα, και ο υπολογισμός αλλάζει σε τρία σημεία.

Πρώτο, το κόστος ανά τετραγωνικό είναι συνήθως υψηλότερο. Το διαμέρισμα μοιράζεται θεμέλια, φέροντα τοίχους και στέγη με τους γείτονες. Η μονοκατοικία τα έχει όλα δικά της και τα ξαναχτίζει μόνη της. Έστω ότι ο μηχανικός του δίνει 1.600 ευρώ το τετραγωνικό.

Δεύτερο, το ημιυπόγειο. Μετράει, αλλά όχι ολόκληρο. Έστω ότι ο μηχανικός το βάζει στο 50%, όπως έναν βοηθητικό χώρο.

Τρίτο, ό,τι στέκεται έξω από το κτίριο. Ο μαντρότοιχος, η αυλόπορτα, η πέργκολα, η δεξαμενή και η αποθήκη του κήπου δεν μπαίνουν αυτόματα στο κεφάλαιο. Δηλώστε τα με δική τους αξία, και διαβάστε τι γράφει το συμβόλαιο γι’ αυτά.

Ο λογαριασμός του βγαίνει έτσι:

  • Ισόγειο: 110 × 1.600 = 176.000 ευρώ.
  • Ημιυπόγειο: 60 × 1.600 × 50% = 48.000 ευρώ.
  • Αποθήκη κήπου, ελαφριά κατασκευή, έστω 700 ευρώ το τετραγωνικό: 20 × 700 = 14.000 ευρώ.
  • Μαντρότοιχος και αυλόπορτα, με προσφορά μάστορα στο χέρι: 9.000 ευρώ.
  • Σύνολο 247.000 ευρώ, στρογγυλεμένο στα 250.000.

Η αντικειμενική αξία του σπιτιού είναι 96.000 ευρώ και η εμπορική γύρω στα 150.000. Και οι δύο είναι πολύ κάτω από το κόστος ανακατασκευής, γιατί στην επαρχία η γη αξίζει λίγα ενώ το χτίσιμο δεν κοστίζει πολύ λιγότερο από την Αθήνα. Αν ο Θόδωρος ασφάλιζε στην εμπορική αξία, θα έπαιρνε τα τρία πέμπτα κάθε ζημιάς και θα το μάθαινε την πιο άβολη στιγμή.

Η αναπροσαρμογή: το ποσό που γερνάει μόνο του

Ένα σωστό κεφάλαιο σήμερα είναι λάθος κεφάλαιο σε πέντε χρόνια. Τα υλικά και τα μεροκάματα ανεβαίνουν, το ποσό στο συμβόλαιο μένει ακίνητο, και η υποασφάλιση έρχεται χωρίς να κάνετε τίποτα λάθος.

Τα συμβόλαια το αντιμετωπίζουν με τρεις τρόπους. Ρωτήστε ποιον ακολουθεί το δικό σας, γιατί δεν γράφεται στην πρώτη σελίδα.

Τιμαριθμική αναπροσαρμογή. Το κεφάλαιο ανεβαίνει αυτόματα σε κάθε ανανέωση κατά ένα ποσοστό, και το ασφάλιστρο ακολουθεί. Είναι ο ασφαλέστερος τρόπος και ο λιγότερο ορατός, γιατί δεν χρειάζεται να θυμηθείτε τίποτα.

Όρος πρόνοιας. Το συμβόλαιο δέχεται μια απόκλιση, 10% στα έγγραφα που διαβάσαμε, χωρίς να εφαρμόσει τον αναλογικό κανόνα65. Με τον ρυθμό των τελευταίων ετών3, σας καλύπτει λίγα χρόνια ανατιμήσεων, όχι δέκα.

Τίποτα από τα δύο. Το κεφάλαιο μένει όπως το γράψατε, και κανείς δεν σας ειδοποιεί ποτέ. Ρωτήστε αν το δικό σας συμβόλαιο, ιδίως αυτό που τρέχει μαζί με τη δόση του δανείου, είναι σε αυτή την περίπτωση.

Βάλτε μια υπενθύμιση στο κινητό κάθε τρία χρόνια. Ο υπολογισμός παίρνει δέκα λεπτά και είναι ο φθηνότερος έλεγχος που θα κάνετε ποτέ στο σπίτι σας.

Τα έξοδα που ξεχνάτε: αποκομιδή, μελέτη, άδεια

Η αξία ανακατασκευής δεν είναι μόνο τούβλα και μεροκάματα. Ένα σπίτι που κάηκε ή έπεσε δεν ξαναχτίζεται χωρίς τρεις λογαριασμούς που κανείς δεν έχει στο μυαλό του όταν συμπληρώνει την αίτηση.

Η κατεδάφιση και τα μπάζα. Πριν χτίσετε, κάποιος πρέπει να καθαρίσει το οικόπεδο. Για κατοικία 100 τετραγωνικών μιλάμε για μηχανήματα, μεταφορικά και τέλη απόρριψης σε αδειοδοτημένο χώρο. Δεν γίνεται με το αγροτικό του ξαδέρφου σας.

Οι αμοιβές μηχανικών. Νέα άδεια, στατική μελέτη, επίβλεψη, πιστοποιητικά. Πληρώνονται πριν μπει το πρώτο τούβλο.

Τα τέλη και οι συνδέσεις. Άδεια δόμησης, επανασύνδεση με ρεύμα και νερό, εισφορές. Μικρότερα ποσά από τα δύο προηγούμενα, αλλά υπαρκτά και ταυτόχρονα.

Αθροίστε τα τρία και θα δείτε ότι η πραγματική αξία ανακατασκευής είναι πάνω από το γυμνό κόστος του χτισίματος.

Πολλά συμβόλαια περιλαμβάνουν τα έξοδα αποκομιδής και τις αμοιβές μηχανικών ως χωριστές καλύψεις, με όριο. Στο Best Home της Υδρογείου, η κατεδάφιση και η αποκομιδή φτάνουν ως το 3% του κεφαλαίου με ανώτατο όριο 3.000 ευρώ, και οι άδειες με τις αμοιβές μηχανικών ως 5.000 ευρώ11. Στο Safe Home Exclusive της Allianz, η εκκαθάριση συντριμμάτων φτάνει ως το 5% του κεφαλαίου5. Δείτε τι έχει το δικό σας και με τι όριο. Αν δεν υπάρχουν, ανεβάστε αντίστοιχα το κεφάλαιο, γιατί αλλιώς θα πάρετε τα χρήματα για να χτίσετε και θα σας λείπουν τα χρήματα για να καθαρίσετε.

Και ένα ποσό που δεν μπαίνει ποτέ, όσο λογικό και αν σας φαίνεται: η αξία του οικοπέδου. Η γη δεν καίγεται, δεν κλέβεται και δεν πέφτει. Αν την προσθέσετε στο κεφάλαιο, πληρώνετε κάθε χρόνο ασφάλιστρο για κάτι που δεν πρόκειται να αποζημιωθεί ποτέ.

Τα λάθη που κοστίζουν

  1. Γράφετε την τιμή που πληρώσατε. Ασφαλίζετε το οικόπεδο και τη ζήτηση. Αντί γι’ αυτό: τετραγωνικά επί την τιμή του μηχανικού. Αν βγει πολύ λιγότερο από όσο πληρώσατε, μπορεί να είναι σωστό.
  2. Γράφετε το ποσό του δανείου. Είναι το ποσό της τράπεζας. Το σπίτι αξίζει περισσότερο και η διαφορά είναι δική σας υποασφάλιση. Πώς το φτιάχνετε: κεφάλαιο στην αξία ανακατασκευής, με την τράπεζα δικαιούχο μόνο για το υπόλοιπο.
  3. Ξεχνάτε τους βοηθητικούς χώρους. Η αποθήκη με τα ποδήλατα και τα χριστουγεννιάτικα καίγεται μαζί με το υπόγειο. Κάντε το εξής: κάθε βοηθητικός χώρος με το ποσοστό που σας δίνει ο μηχανικός, προσθετικά.
  4. Δεν ξαναϋπολογίζετε ποτέ. Ένα κεφάλαιο του 2020 είναι σήμερα περίπου 24% κάτω από την αξία, έξω από κάθε όρο πρόνοιας3. Η διόρθωση: κάθε ανανέωση που πέφτει σε χρονιά με 0 ή 5 στο τέλος, νέος υπολογισμός.
  5. Ανακαινίζετε και δεν το λέτε. Βάλατε 30.000 ευρώ σε κουζίνα, μπάνια και κουφώματα. Το σπίτι πέρασε σε καλύτερη κατασκευή. Τι κάνετε: μετά από κάθε ανακαίνιση, νέα τιμή από τον μηχανικό και νέο κεφάλαιο.

Η αξία ανακατασκευής είναι ένας αριθμός, όχι μια γνώμη. Τετραγωνικά επί κόστος, βοηθητικοί χώροι στο ποσοστό τους, στρογγυλοποίηση προς τα πάνω, και επανάληψη κάθε τρία χρόνια. Βάλτε το αποτέλεσμα στη γραμμή «αξία οικοδομής» της σύγκρισης ασφάλειας κατοικίας, που δείχνει τον μέσο όρο της αγοράς από δημόσια στοιχεία και τις τιμές που τυπώνουν οι ίδιες οι εταιρείες.

Συχνές ερωτήσεις

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε εμπορική αξία και αξία ανακατασκευής;

Η εμπορική αξία είναι όσο θα πουλούσατε το σπίτι, με το οικόπεδο, τη θέα, τη γειτονιά και τη ζήτηση μέσα. Η αξία ανακατασκευής είναι όσο θα πλήρωνε ένας εργολάβος να το ξαναχτίσει από την πλάκα, ίδιο, καινούργιο. Το οικόπεδο δεν καίγεται. Ασφαλίζετε το δεύτερο.

Πόσο κοστίζει το τετραγωνικό σήμερα;

Δημόσιος πίνακας με το κόστος ανά τετραγωνικό δεν υπάρχει. Η ERGO βάζει 1.500 ευρώ το τετραγωνικό στο παράδειγμα κατοικίας που τυπώνει. Ο Τύπος έγραψε 2.500 με 3.000 ευρώ για νέα οικοδομή τον Φεβρουάριο του 2024. Το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών ανέβηκε κατά 31% από το 2020 ως το 2026, κατά τη Eurostat. Για το δικό σας σπίτι, ρωτήστε έναν μηχανικό.

Τι γίνεται αν δηλώσω μικρότερο ποσό;

Ισχύει ο αναλογικός κανόνας του νόμου 2496/1997 στο άρθρο 17. Ασφαλίσατε τα δύο τρίτα της αξίας, παίρνετε τα δύο τρίτα κάθε ζημιάς, όχι μόνο της ολικής. Μερικά πακέτα έχουν όρο πρόνοιας που συγχωρεί απόκλιση έως 10%, όπως το Safe Home της Υδρογείου και το Safe Home Exclusive της Allianz. Πιο πάνω, κάθε αποζημίωση κόβεται αναλογικά.

Και αν δηλώσω μεγαλύτερο ποσό, για σιγουριά;

Πληρώνετε ασφάλιστρο για αέρα. Το ίδιο άρθρο 17 λέει ότι στην υπερασφάλιση η εταιρεία δεν πληρώνει το παραπάνω, και ότι μπορείτε να ζητήσετε να μειωθούν το κεφάλαιο και το ασφάλιστρο. Σπίτι που ξαναχτίζεται με 130.000 και δηλώθηκε 250.000 πληρώνει σχεδόν διπλό ασφάλιστρο και στην ολική ζημιά παίρνει 130.000. Το σωστό ποσό είναι ένα, όχι ένα εύρος.

Μετράει η αντικειμενική αξία της εφορίας;

Όχι. Η αντικειμενική αξία είναι φορολογική βάση για τον ΕΝΦΙΑ και τις μεταβιβάσεις. Περιλαμβάνει το οικόπεδο και μετράει τη ζώνη, όχι το κόστος των υλικών. Για την ασφάλιση χρειάζονται τα τετραγωνικά και η ποιότητα κατασκευής. Το Ε9 σάς χρησιμεύει για να βρείτε τα ακριβή τετραγωνικά.

Κάθε πότε ξαναϋπολογίζω την αξία;

Κάθε δύο με τρία χρόνια, ή μετά από ανακαίνιση. Το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών ανέβηκε κατά 31% από το 2020 ως το 2026, κατά τη Eurostat. Ένα κεφάλαιο του 2020 είναι σήμερα υποασφάλιση. Ρωτήστε αν το συμβόλαιό σας αναπροσαρμόζεται μόνο του. Αν όχι, ένα τηλεφώνημα στην ανανέωση φτάνει.

Νόμοι που αναφέρει το άρθρο: ν. 2496/1997 άρ. 16 · ν. 2496/1997 άρ. 17 · ν. 4223/2013 άρ. 3 παρ. 7Ζ

Πηγές

  1. ↑ERGO, ασφάλεια κατοικίας: το ενδεικτικό παράδειγμα διαμερίσματος 88 τ.μ., 12 Οκτωβρίου 2026
  2. ↑Απόφαση Α.1005/2026 (ΦΕΚ Β΄ 86/14.01.2026): η αξία ανακατασκευής για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ, 1.000 € ή 900 € το τετραγωνικό για τα έτη 2024 έως 2026, 14 Ιανουαρίου 2026
  3. ↑Eurostat, Construction cost index, new residential buildings (sts_copi_q), Ελλάδα, 2021 = 100, 13 Οκτωβρίου 2026
  4. ↑ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, άρθρα 16 και 17, 1997
  5. ↑Allianz, έγγραφο πληροφοριών Safe Home Exclusive, ισχύον κείμενο
  6. ↑Υδρόγειος, Safe Home: οι καλύψεις, τα όρια και οι απαλλαγές του προγράμματος, 13 Οκτωβρίου 2026
  7. ↑AIG, έγγραφο πληροφοριών Ασφάλιση Κατοικίας Extended, ισχύον κείμενο
  8. ↑in.gr, «Οικοδομή από χρυσάφι: στα 3.000 ευρώ/τ.μ. το κόστος κατασκευής», 17 Φεβρουαρίου 2024
  9. ↑ν. 5162/2024 (ΦΕΚ Α΄ 198/05.12.2024), άρθρο 10: η μείωση του ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες (ν. 4223/2013 άρθρο 3 παρ. 7Ζ), 2024
  10. ↑Πώς δουλεύει η σύγκριση: από πού βγαίνει κάθε αριθμός, Οκτώβριος 2026
  11. ↑Υδρόγειος, Best Home: οι καλύψεις και τα όρια του προγράμματος, 13 Οκτωβρίου 2026
  12. ↑ΕΑΕΕ, Ασφαλίσεις Περιουσίας 2024, πίνακες 1 και 22, 2025

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.