Αξία ανακατασκευής

Με μια ματιά

Όταν ασφαλίζετε το σπίτι σας, η εταιρεία δεν σας ρωτάει πόσο πωλείται. Σας ρωτάει πόσο κοστίζει να ξαναχτιστεί. Αυτό το ποσό είναι η αξία ανακατασκευής. Δεν έχει καμία σχέση με την τιμή που θα σας έδινε ένας αγοραστής στη γειτονιά σας.

Τι είναι, με απλά λόγια

Φανταστείτε ότι το σπίτι σας καίγεται ολόκληρο. Το οικόπεδο μένει στη θέση του. Κανείς δεν χρειάζεται να το αγοράσει ξανά. Αυτό που χρειάζεται είναι εργολάβος, υλικά, μηχανικός, άδεια και συνδέσεις. Το κόστος όλων αυτών είναι το ποσό που πρέπει να γράψετε στο συμβόλαιο για το κτίριο.

Η αξία ανακατασκευής περιλαμβάνει:

• Τον σκελετό, τους τοίχους, τη στέγη.
• Τα κουφώματα, τα δάπεδα, τα είδη υγιεινής, τις ντουλάπες που είναι χτισμένες.
• Τις εγκαταστάσεις, δηλαδή σωλήνες, καλώδια, θέρμανση, ηλιακό.
• Την αμοιβή του μηχανικού και το κόστος της άδειας.
• Το κόστος να καθαριστούν τα μπάζα από το προηγούμενο κτίριο.

Δεν περιλαμβάνει την γη. Σε μια ακριβή περιοχή, το οικόπεδο μπορεί να είναι μεγάλο μέρος της εμπορικής τιμής. Αν ασφαλίσετε το σπίτι στην εμπορική τιμή, πληρώνετε ασφάλιστρο για χώμα που δεν καίγεται.

Πού τη συναντάτε

Στο πρώτο ερώτημα κάθε συμβολαίου κατοικίας. Κάθε εταιρεία σας ζητάει ένα ποσό για το κτίριο και ένα για το περιεχόμενο. Το ασφάλιστρο υπολογίζεται ως ποσοστό πάνω σε αυτά τα ποσά. Κατά την έρευνα της ΕΑΕΕ για τις ασφαλίσεις περιουσίας του 2024, ο μέσος όρος της αγοράς για όλα τα συμβόλαια περιουσίας είναι περίπου 1,17 ευρώ ανά 1.000 ευρώ κεφαλαίου τον χρόνο, πριν από τον φόρο. Η ίδια έρευνα δίνει κατά μέσο όρο περίπου 130.000 ευρώ ασφαλισμένο κεφάλαιο ανά σπίτι.

Τη συναντάτε και στην τράπεζα. Όταν παίρνετε στεγαστικό δάνειο, η τράπεζα ζητάει ασφάλιση πυρός και σεισμού. Συνήθως ζητάει ένα ποσό ίσο με το κόστος ανακατασκευής, όχι με το ποσό του δανείου. Αν δεχτείτε ένα ποσό μικρότερο από το πραγματικό, μπαίνετε σε πρόβλημα που θα δείτε πιο κάτω.

Οι εταιρείες δίνουν έναν απλό τρόπο υπολογισμού. Παίρνετε τα τετραγωνικά και τα πολλαπλασιάζετε με ένα κόστος ανά τετραγωνικό. Ένα δημόσιο σημείο αναφοράς δίνει η απόφαση Α.1005/2026 για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ: ορίζει την αξία ανακατασκευής σε 900 ευρώ το τετραγωνικό για τα έτη 2024 έως 2026 και σε 1.000 ευρώ μετά. Είναι κατώτατο για την έκπτωση του φόρου, όχι το πραγματικό κόστος. Ένα απλό διαμέρισμα πέφτει στο κάτω μέρος. Μια μονοκατοικία με μάρμαρα και ξύλινη στέγη πέφτει στο επάνω.

Ένα παράδειγμα

Τι λέει ο νόμος

Πώς βγάζετε το ποσό χωρίς μηχανικό

Δεν χρειάζεστε μελέτη για να γράψετε ένα σωστό κεφάλαιο. Χρειάζεστε τρία νούμερα και δέκα λεπτά.

Πρώτο, τα καθαρά τετραγωνικά της κατοικίας, όπως τα γράφει το συμβόλαιο αγοράς ή ο λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ. Αν έχετε κλειστό ημιυπαίθριο ή σοφίτα που χρησιμοποιείτε, προσθέστε τα, γιατί και αυτά ξαναχτίζονται.

Δεύτερο, το κόστος ανά τετραγωνικό. Το κατώτατο που δέχεται η απόφαση Α.1005/2026 για τον ΕΝΦΙΑ είναι 900 ή 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Το πραγματικό κόστος είναι συνήθως πιο ψηλά, και ανεβαίνει με την ποιότητα. Ρωτήστε έναν μηχανικό ή έναν εργολάβο της περιοχής σας, και διαλέξτε πιο ψηλά για μονοκατοικία με πέτρα, ξύλινη στέγη ή ειδικά υλικά.

Τρίτο, τα έξτρα που δεν είναι μέσα στο τετραγωνικό. Αποθήκη και θέση στάθμευσης, περίφραξη και αυλόπορτα, πισίνα, ηλιακός, κλιματιστικά, φωτοβολταϊκά στη στέγη. Προσθέστε τα χωριστά, με το κόστος που θα είχαν σήμερα.

Ένα σημείο που ξεχνιέται πάντα. Ένα σπίτι δεκαετίας δεν ξαναχτίζεται με τους κανόνες του χρόνου που χτίστηκε. Ξαναχτίζεται με τον σημερινό κανονισμό: μόνωση, ενεργειακά κουφώματα, αντισεισμικές απαιτήσεις, ηλεκτρολογική εγκατάσταση με τα σημερινά πρότυπα. Αυτά ανεβάζουν το κόστος σε σχέση με το τι πληρώσατε τότε.

Και ένα τελευταίο, για τα παλιά σπίτια στα χωριά. Ένα πέτρινο σπίτι του 1950 δεν ξαναχτίζεται με τσιμεντόλιθο. Αν θέλετε να αποκατασταθεί όπως ήταν, το κόστος είναι πολύ υψηλότερο από κάθε μέσο όρο, και μερικές φορές η αναπαλαίωση απαιτεί εγκρίσεις. Πείτε το στην εταιρεία από την αρχή, γραπτά, και ζητήστε να καταγραφεί ο τρόπος κατασκευής στο συμβόλαιο. Αλλιώς θα το συζητήσετε μετά τη φωτιά, που είναι η χειρότερη ώρα.

Τι να προσέξετε

Νόμοι που αναφέρει το άρθρο: ν. 2496/1997 άρ. 17

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.