Με μια ματιά

Τι καλύπτει η ασφάλεια κοινόχρηστων πολυκατοικίας;

Η ασφάλεια κοινόχρηστων πολυκατοικίας καλύπτει τον σκελετό, τη σκάλα, την ταράτσα, το ασανσέρ, τον λέβητα και τις κοινές σωληνώσεις. Η ευθύνη της πολυκατοικίας προς τρίτους και ο σεισμός είναι συχνά χωριστές γραμμές, οπότε ρωτήστε τες ονομαστικά. Το συμβόλαιο σταματάει στην πόρτα κάθε διαμερίσματος.

  • Το κοινόχρηστο συμβόλαιο γίνεται υποχρεωτικό για τους ιδιοκτήτες όταν το επιβάλλει ο κανονισμός ή το αποφασίσει η γενική συνέλευση.
  • Η τιμή ανεβαίνει με το κεφάλαιο. Ο μέσος όρος της αγοράς για τα συμβόλαια περιουσίας είναι περίπου 1,17 € ανά 1.000 € κεφαλαίου τον χρόνο, πριν από τον φόρο12.
  • Το κεφάλαιο δεν είναι η αντικειμενική αξία. Είναι το κόστος ανακατασκευής των κοινόχρηστων και του σκελετού.
  • Η αστική ευθύνη προς τρίτους και ο σεισμός είναι συχνά χωριστές γραμμές. Ένα βασικό πρόγραμμα μπορεί να δίνει ευθύνη μόνο από πυρκαγιά, και σεισμό μόνο ως προαιρετική κάλυψη3.
  • Το συμβόλαιο σταματάει στην πόρτα του διαμερίσματος. Το δικό σας περιεχόμενο θέλει δικό σας ασφαλιστήριο.

Η ουσία

Η ασφάλεια κοινόχρηστων πολυκατοικίας είναι το συμβόλαιο που κανείς δεν σκέφτεται μέχρι να πέσει ο σοβάς από το μπαλκόνι του τρίτου. Ασφαλίζει τον σκελετό, τη σκάλα, την είσοδο, την ταράτσα, το ασανσέρ, τον λέβητα και, αν το ζητήσετε, την ευθύνη της πολυκατοικίας προς όποιον περνάει από κάτω. Στον μέσο όρο της αγοράς, κοινόχρηστα 400.000 ευρώ κοστίζουν περίπου 470 ευρώ τον χρόνο πριν από τον φόρο, δηλαδή λίγα ευρώ τον μήνα ανά διαμέρισμα12. Ο οδηγός αυτός απευθύνεται στον διαχειριστή που θέλει να πάει με νούμερα στη συνέλευση, και στον ιδιοκτήτη που δεν καταλαβαίνει γιατί το δικό του συμβόλαιο δεν έφτασε.

Τι ανήκει σε όλους και τι σε εσάς

Η πολυκατοικία είναι νομικά μια οριζόντια ιδιοκτησία. Το διαμέρισμα είναι δικό σας κατά αποκλειστική κυριότητα. Όλα τα άλλα ανήκουν σε όλους, κατά τα χιλιοστά που γράφει η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο νόμος για την οροφοκτησία του 1929 έβαλε αυτή τη βάση και ο Αστικός Κώδικας τη συμπλήρωσε.

Κοινά είναι το έδαφος, τα θεμέλια, ο φέρων οργανισμός, δηλαδή τα υποστυλώματα, οι δοκοί και οι πλάκες, οι εξωτερικοί τοίχοι, η στέγη και η ταράτσα, η είσοδος, το κλιμακοστάσιο, ο ανελκυστήρας, το λεβητοστάσιο, οι κεντρικές σωληνώσεις, οι υδρορροές, η αντλία, ο πυλώνας των κεραιών και ο ακάλυπτος χώρος. Κοινά είναι επίσης οι σωλήνες μέσα στους τοίχους σας, όσο εξυπηρετούν και άλλα διαμερίσματα.

Δικά σας είναι οι εσωτερικοί τοίχοι, τα δάπεδα, τα πλακάκια, η κουζίνα, τα είδη υγιεινής, οι υδραυλικές διακλαδώσεις που εξυπηρετούν μόνο εσάς, τα κουφώματα κατά κανόνα, και φυσικά όλο το περιεχόμενο.

Αυτή η γραμμή είναι η πιο σημαντική πρόταση του οδηγού, γιατί η ίδια ζημιά έχει άλλον πληρωτή ανάλογα με το πού συνέβη. Ένας σωλήνας που έσπασε μέσα στην κολώνα είναι κοινόχρηστη ζημιά. Ο ίδιος σωλήνας δύο μέτρα πιο μέσα, στο δικό σας μπάνιο, είναι δική σας.

Τι καλύπτει το κοινόχρηστο συμβόλαιο

Η βάση είναι πυρκαγιά και κεραυνός στο σύνολο του κτιρίου. Προσοχή στη λέξη σύνολο. Η φωτιά δεν σέβεται τα χιλιοστά, και το κοινόχρηστο συμβόλαιο ασφαλίζει τον σκελετό ολόκληρο, όχι μόνο τη σκάλα.

Δίπλα μπαίνουν συνήθως οι ζημιές από νερό στις κοινές σωληνώσεις, η θύελλα, το χαλάζι και ο παγετός, η πλημμύρα, η πρόσκρουση οχήματος, το βραχυκύκλωμα, η θραύση κρυστάλλων και η ζημιά από διάρρηξη. Το έγγραφο πληροφοριών της Υδρογείου για τα κοινόχρηστα τα γράφει όλα στις βασικές καλύψεις. Γράφει επίσης τα έξοδα για τις διερευνητικές εργασίες και για την αποκατάσταση του τμήματος των σωληνώσεων που έπαθε τη ζημιά3. Αυτά είναι συχνά μεγαλύτερα από την ίδια τη ζημιά.

Μπαίνει επίσης η αστάθμητη ζημιά της πολυκατοικίας που κανείς δεν σκέφτεται: τα έξοδα κατεδάφισης και αποκομιδής ερειπίων μετά από καλυπτόμενο κίνδυνο3. Μερικές από αυτές τις καλύψεις δίνονται με δικό τους κεφάλαιο, όχι με όλο το ποσό του συμβολαίου. Η Υδρόγειος το γράφει για την κατεδάφιση, τα κρύσταλλα, το βραχυκύκλωμα, τη ζημιά από διάρρηξη και την αστική ευθύνη3.

Και μπαίνει, αν τη ζητήσετε, η γενική αστική ευθύνη από τη λειτουργία του κτιρίου, που θα τη δούμε χωριστά, γιατί είναι ο λόγος που το συμβόλαιο αξίζει.

Ο σεισμός στα κοινόχρηστα

Ο σεισμός χτυπάει σχεδόν πάντα τα κοινά στοιχεία. Οι ρωγμές βγαίνουν στα υποστυλώματα της πιλοτής, στον τοίχο του κλιμακοστασίου, στους αρμούς της ταράτσας. Το σαλόνι σας συνήθως έχει μόνο ξεφλουδισμένους σοβάδες.

Εδώ γίνεται φανερό γιατί τα ατομικά συμβόλαια δεν αρκούν. Έστω ότι η ζημιά στον σκελετό είναι 200.000 ευρώ και από τα δώδεκα διαμερίσματα ασφαλισμένα είναι τα τέσσερα. Μαζεύονται περίπου 70.000. Το συνεργείο δεν ξεκινάει με το ένα τρίτο, και ο ιδιοκτήτης που δεν έχει ασφάλεια δεν βρίσκει τα δικά του 15.000 μέσα σε έναν μήνα. Η πολυκατοικία μένει κίτρινη για χρόνια, και μαζί της μένουν και τα τέσσερα ασφαλισμένα διαμερίσματα.

Με κοινόχρηστο συμβόλαιο σεισμού, η εταιρεία πληρώνει τη ζημιά του σκελετού ολόκληρη, μείον την απαλλαγή, και η επισκευή ξεκινάει. Στο πρόγραμμα της Υδρογείου ο σεισμός είναι προαιρετική κάλυψη3. Ρωτήστε την απαλλαγή. Στα πακέτα κατοικίας που διαβάσαμε είναι 2% του κεφαλαίου, όπως γράφουν η Generali και η AIG45. Με τέτοια απαλλαγή, σε κοινόχρηστα 400.000 ευρώ η απαλλαγή είναι 8.000 ευρώ στη ζημιά. Ο σεισμός είναι κάλυψη για τη μεγάλη καταστροφή, όχι για τη ρωγμή.

Στην αγορά, το 71,1% των συμβολαίων κατοικίας είχε κάλυψη σεισμού στο τέλος του 20241. Το εμπόδιο στην πολυκατοικία δεν είναι συνήθως το ποσό. Είναι ότι κάποιος πρέπει να το φέρει στη συνέλευση.

Θα συναντήσετε και όρους αποδοχής. Η Generali, για παράδειγμα, δίνει τον σεισμό μόνο σε οικοδομή χτισμένη με νόμιμη άδεια μετά το 19604. Και αν η πολυκατοικία έχει χαρακτηριστεί κίτρινη σε παλιό σεισμό χωρίς να επισκευαστεί, η εταιρεία μπορεί να ζητήσει βεβαίωση μηχανικού πριν δεχτεί τον κίνδυνο.

Η αστική ευθύνη προς τρίτους

Αυτή η κάλυψη πληρώνει όταν η πολυκατοικία βλάπτει κάποιον. Τα περιστατικά είναι τρία και επαναλαμβάνονται παντού.

Πρώτο, η πτώση υλικού. Σοβάς από μαρκίζα, πλακάκι από πρόσοψη, κομμάτι μαρμάρου από περβάζι. Πέφτει σε πεζό, σε παρκαρισμένο αυτοκίνητο, σε μηχανάκι. Αν πέσει σε άνθρωπο, η απαίτηση δεν σταματάει στα νοσήλια: μπαίνει η ηθική βλάβη και η απώλεια εισοδήματος.

Δεύτερο, η πτώση στον κοινόχρηστο χώρο. Βρεγμένο μάρμαρο στην είσοδο χωρίς σήμανση, σπασμένο σκαλοπάτι, καμένη λάμπα στο κλιμακοστάσιο. Η γιαγιά που έσπασε το ισχίο της στη σκάλα είναι δικαστική υπόθεση με μεγάλα ποσά.

Τρίτο, η ζημιά από τις κοινές εγκαταστάσεις. Έσκασε η κεντρική σωλήνα και πλημμύρισε το υπόγειο κατάστημα, γέμισε νερά η αποθήκη του γείτονα, χάλασε ο λέβητας και έτρεξε πετρέλαιο στον ακάλυπτο.

Η ευθύνη γεννιέται κατά της κοινωνίας των συνιδιοκτητών, και βαραίνει τον καθένα κατά τα χιλιοστά του. Έστω χιλιοστά 85 στα 1.000 και απαίτηση 80.000 ευρώ: το δικό σας μερίδιο είναι 6.800 ευρώ.

Ελέγξτε τι ακριβώς γράφει το συμβόλαιο για την ευθύνη. Στο βασικό πρόγραμμα κοινοχρήστων της Υδρογείου, η ευθύνη προς τρίτους καλύπτεται μόνο όταν η ζημιά οφείλεται σε πυρκαγιά3. Για τον σοβά που πέφτει ή για το σκαλοπάτι, χρειάζεστε γενική αστική ευθύνη, με όριο που διαλέγει η συνέλευση.

Η ευθύνη του διαχειριστή προσωπικά

Ο διαχειριστής έχει ξεχωριστό πρόβλημα. Εκτελεί τις αποφάσεις της συνέλευσης και φροντίζει τα κοινά. Όταν κάτι πάει στραβά, ο δικηγόρος του παθόντα μπορεί να βάλει στην αγωγή και την κοινωνία των συνιδιοκτητών και τον διαχειριστή ονομαστικά, ως πρόσωπο που είχε τη φροντίδα του πράγματος.

Αν ο διαχειριστής ήξερε για το σαθρό μπαλκόνι και δεν έκανε τίποτα, η προσωπική του ευθύνη είναι πραγματική. Αν δεν φρόντισε για τον έλεγχο του ασανσέρ, το ίδιο. Και αν ξέχασε να πληρώσει το ασφάλιστρο και το συμβόλαιο λύθηκε δύο μήνες πριν τη ζημιά, η κουβέντα γίνεται πολύ δύσκολη.

Υπάρχει ξεχωριστή κάλυψη γι’ αυτό. Η ΕΑΕΕ μέτρησε το 2024 7.596 καλύψεις αστικής ευθύνης διαχειριστών πολυκατοικίας, με 63 δηλωμένες ζημιές μέσα στη χρονιά6. Μερικά προγράμματα δίνουν και νομική προστασία του διαχειριστή ως προαιρετική κάλυψη, όπως η Υδρόγειος3. Αν είστε διαχειριστής, ρωτήστε ρητά αν καλύπτεστε ονομαστικά και για ποιο ποσό. Είναι δύο γραμμές στο συμβόλαιο και σας αφορούν προσωπικά.

Ζημιά από νερό στα κοινά

Το νερό είναι η πιο συχνή αιτία ζημιάς και στα σπίτια. Το 2024 οι εταιρείες κατέγραψαν 2.044 ζημιές από θραύση σωληνώσεων σε κατοικίες, σε σύνολο 6.836, περισσότερες από κάθε άλλη αιτία, με μέση αποζημίωση περίπου 1.510 €1. Τρία σημεία δίνουν τα περισσότερα περιστατικά στην πολυκατοικία.

Η κεντρική κατακόρυφη στήλη, όταν σπάσει, τρέχει μέσα στον τοίχο και βγαίνει τρεις ορόφους πιο κάτω. Η ζημιά είναι σε τρία ξένα διαμερίσματα, όχι στην κολώνα. Το κοινόχρηστο συμβόλαιο πληρώνει την επισκευή της στήλης, αν το γράφει, και, αν έχει την αντίστοιχη κάλυψη, τις ζημιές που προκλήθηκαν.

Η ταράτσα και η μόνωση. Νερό που περνάει από την ταράτσα στο διαμέρισμα του τελευταίου ορόφου. Εδώ υπάρχει παγίδα: τα συμβόλαια πληρώνουν τη ζημιά από αιφνίδιο γεγονός, όχι την αντικατάσταση της φθαρμένης μόνωσης. Η Υδρόγειος εξαιρεί ρητά τη ζημιά από διείσδυση νερού από οροφή, ανοίγματα, πόρτες και παράθυρα που αφέθηκαν ανοιχτά, και τη ζημιά από φθορά, παλαιότητα ή κακοτεχνία3. Η μόνωση είναι συντήρηση, και η συντήρηση δεν είναι ασφαλιστικός κίνδυνος.

Το φρεάτιο του ασανσέρ και το υπόγειο. Κατακλυσμιαία βροχή, ανάποδη ροή από τον υπόνομο, νερό μέσα στο μηχανοστάσιο. Διαβάστε αν το συμβόλαιο γράφει ρητά την πλημμύρα και αν βάζει χαμηλότερο όριο ή εξαίρεση για τον υπόγειο χώρο.

Δύο όρια ακόμη θέλουν προσοχή. Η ηλικία: το έγγραφο της Υδρογείου γράφει ότι οι ζημιές από διάρρηξη σωληνώσεων ύδρευσης, θέρμανσης, κλιματισμού και αποχέτευσης καλύπτονται σε οικοδομές ηλικίας «40 & 15 ετών αντίστοιχα»3. Ρωτήστε ποιο όριο ισχύει για τη δική σας στήλη. Και η κενή οικοδομή: το ίδιο έγγραφο εξαιρεί τη ζημιά από διάρρηξη σωληνώσεων σε οικοδομή που έμεινε κενή περισσότερες από 45 συνεχόμενες ημέρες3.

Η απαλλαγή στις ζημιές νερού μπορεί να είναι ποσοστό με ελάχιστο ποσό. Έστω ότι είναι 10% της ζημιάς με ελάχιστο 800 ευρώ. Σε μικρή διαρροή των 1.200 ευρώ, η πολυκατοικία παίρνει 400. Γι’ αυτό αξίζει να ξέρετε την απαλλαγή πριν κάνετε δήλωση: μια δήλωση για ποσό κοντά στην απαλλαγή σάς κοστίζει στο ιστορικό και δεν σας δίνει σχεδόν τίποτα.

Η γενική συνέλευση: πώς περνάει η απόφαση

Χωρίς απόφαση συνέλευσης δεν υπάρχει συμβόλαιο, γιατί κανείς δεν μπορεί να δεσμεύσει τους άλλους σε δαπάνη. Ο κανονισμός λέει τι πλειοψηφία χρειάζεται. Πολλοί κανονισμοί ζητούν απλή πλειοψηφία χιλιοστών για δαπάνη συντήρησης και ασφάλισης. Ορισμένοι παλιοί ζητούν αυξημένη πλειοψηφία, και λίγοι επιβάλλουν ήδη την ασφάλιση.

Η διαδικασία που δουλεύει στην πράξη είναι τέσσερα βήματα. Πρώτο, βρίσκετε τα τετραγωνικά. Συνολική δομημένη επιφάνεια από την άδεια ή από τη σύσταση. Δεύτερο, ζητάτε δύο ή τρεις προσφορές με τα ίδια κεφάλαια και τις ίδιες καλύψεις, μία με σεισμό και μία χωρίς. Τρίτο, βάζετε το θέμα στην πρόσκληση της συνέλευσης, γραπτά, με το κόστος ανά διαμέρισμα ήδη υπολογισμένο στα χιλιοστά. Τέταρτο, μετά την απόφαση, ο διαχειριστής υπογράφει ως εκπρόσωπος και η δαπάνη μπαίνει στο μηνιαίο κοινόχρηστο.

Το τρίτο βήμα κρίνει τα πάντα. «Να ασφαλίσουμε την πολυκατοικία» δεν περνάει εύκολα. Ένα συγκεκριμένο ποσό τον μήνα για το διαμέρισμα των 85 χιλιοστών περνάει πολύ πιο εύκολα. Ο άνθρωπος ψηφίζει νούμερο, όχι ιδέα.

Μια σημείωση για τα χιλιοστά. Το ασφάλιστρο μοιράζεται στα χιλιοστά κοινοχρήστων, όπως κάθε κοινόχρηστη δαπάνη, εκτός αν ο κανονισμός λέει άλλο. Το ισόγειο κατάστημα με τα πολλά χιλιοστά πληρώνει περισσότερα, και συχνά αντιδρά, γιατί ασφαλίζει και τον σκελετό του τελευταίου ορόφου. Η απάντηση είναι ότι ασφαλίζει το κτίριο που το κρατάει όρθιο.

Τι δεν καλύπτει

Δεν καλύπτει το εσωτερικό του διαμερίσματος. Ούτε τα έπιπλα, ούτε τα πλακάκια σας, ούτε την κουζίνα, ούτε τα ρούχα. Αν καεί το σπίτι σας από δικό σας φορτιστή, το κοινόχρηστο συμβόλαιο πληρώνει τη ζημιά στον σκελετό και στα κοινά, όχι τα δικά σας πράγματα.

Δεν καλύπτει τη φθορά και την παλαιότητα. Τα σαθρά μπετά με εμφανή οπλισμό, η στέγη που στάζει δέκα χρόνια, ο σοβάς που φουσκώνει. Η εταιρεία ασφαλίζει αιφνίδιο και απρόβλεπτο γεγονός, και η φθορά δεν είναι ούτε το ένα ούτε το άλλο3.

Δεν καλύπτει ζημιές που υπήρχαν πριν από την έναρξη της ασφάλισης, ούτε τις αποθετικές ζημιές3. Ούτε αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους, όπως κλειστούς ημιυπαίθριους ή δώμα που έγινε δωμάτιο, αν δεν δηλώθηκαν.

Και δεν καλύπτει τα αυτοκίνητα της πυλωτής ως πράγματα. Το αμάξι σας στην πυλωτή, αν πέσει πάνω του σοβάς, πληρώνεται από την αστική ευθύνη της πολυκατοικίας μόνο αν υπάρχει η κάλυψη και αποδειχθεί ευθύνη, ή από τη δική σας μικτή. Δεν είναι περιεχόμενο της πολυκατοικίας.

Η διαδικασία της ζημιάς, βήμα βήμα

Στην κατοικία δηλώνει ο ιδιοκτήτης. Στην πολυκατοικία δηλώνει ο διαχειριστής, και η καθυστέρηση γεννιέται επειδή κανείς δεν ξέρει ποιος πρέπει να τηλεφωνήσει.

Πρώτο βήμα, σταματάτε τη ζημιά. Κλείνετε τον γενικό διακόπτη του νερού ή του ρεύματος, καλείτε υδραυλικό για προσωρινή αποκατάσταση, βάζετε κορδέλα κάτω από το μπαλκόνι που έριξε σοβά. Η υποχρέωση περιορισμού της ζημιάς είναι νομική, όχι ευγένεια7.

Δεύτερο, ειδοποιείτε την εταιρεία. Ο νόμος δίνει οκτώ ημέρες από τότε που μάθατε τη ζημιά7. Η Υδρόγειος ζητά γραπτή ειδοποίηση αμέσως, και το αργότερο σε οκτώ εργάσιμες ημέρες3. Γράψτε τον αριθμό του συμβολαίου, την ημερομηνία, τον χώρο και μια σύντομη περιγραφή, και κρατήστε τον αριθμό φακέλου που θα σας δώσουν.

Τρίτο, φωτογραφίες πριν καθαρίσετε. Το νερό στο πάτωμα, ο λεκές στο ταβάνι, το σπασμένο ρακόρ, ο σοβάς στο πεζοδρόμιο. Δέκα φωτογραφίες την πρώτη ώρα αξίζουν περισσότερο από δέκα σελίδες εξηγήσεων τον επόμενο μήνα.

Τέταρτο, κρατάτε τα παραστατικά. Ο υδραυλικός που ήρθε νύχτα, το μηχάνημα αφύγρανσης, τα υλικά. Τα έξοδα περιορισμού της ζημιάς τα σηκώνει η εταιρεία, όταν τα δικαιολογούν οι περιστάσεις7.

Πέμπτο, ο πραγματογνώμονας. Δείξτε του και τα κοινόχρηστα και τα διαμερίσματα που επηρεάστηκαν, και δώστε του τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αν ζητηθεί, για να ξέρει τι είναι κοινό.

Έκτο, η πληρωμή. Γίνεται στον λογαριασμό της διαχείρισης, όχι στον καθένα ξεχωριστά, όταν η ζημιά αφορά κοινά. Όταν αφορά ζημιά μέσα σε διαμέρισμα από κοινή αιτία, ορισμένες εταιρείες πληρώνουν κατευθείαν τον ιδιοκτήτη με εξουσιοδότηση της διαχείρισης. Συμφωνήστε το γραπτά πριν, για να μη γίνει καβγάς μετά.

Τι λέει ο νόμος

Την ασφάλιση των κοινοχρήστων την αποφασίζουν ο κανονισμός και η συνέλευση. Η φροντίδα των κοινών όμως είναι υποχρέωση όλων, και από εκεί γεννιέται η ευθύνη όταν κάτι πέσει.

Για την ασφαλιστική πλευρά, δύο άρθρα του νόμου 2496/1997 μετράνε. Το άρθρο 3 ζητάει να δηλωθεί κάθε στοιχείο που είναι αντικειμενικά ουσιώδες για την εκτίμηση του κινδύνου7. Για μια πολυκατοικία αυτό σημαίνει το έτος της άδειας, τον αριθμό ορόφων, την ύπαρξη καταστήματος ή εργαστηρίου στο ισόγειο, την ύπαρξη λέβητα πετρελαίου, και τις παλιές ζημιές. Ένα ισόγειο με φούρνο ή με συνεργείο αλλάζει τον κίνδυνο πυρκαγιάς πολύ. Αν παραλείψετε κάτι τέτοιο από αμέλεια, η αποζημίωση μειώνεται στην αναλογία του ασφαλίστρου που θα πληρώνατε με τα σωστά στοιχεία7. Και μέσα στη διάρκεια του συμβολαίου, κάθε αλλαγή που αυξάνει σημαντικά τον κίνδυνο τη δηλώνετε μέσα σε 14 ημέρες, όπως γράφει και η Υδρόγειος στο έγγραφό της3.

Το άρθρο 7 ρυθμίζει τη δήλωση της ζημιάς. Οκτώ ημέρες από τότε που μάθατε το περιστατικό, και υποχρέωση να περιορίσετε τη ζημιά7. Για την πολυκατοικία, «μάθατε» σημαίνει ο διαχειριστής. Αν ένας ένοικος είδε τη διαρροή τον Ιανουάριο και το είπε στον διαχειριστή τον Μάρτιο, η προθεσμία μετράει από τον Μάρτιο για την κοινωνία. Η εταιρεία όμως θα ρωτήσει γιατί άργησε, και αν η καθυστέρηση της προκάλεσε ζημιά, μπορεί να ζητήσει να της την αποκαταστήσετε.

Τι δείχνουν τα δημόσια στοιχεία

Οι εταιρείες δεν δημοσιεύουν τις τιμές τους για τις πολυκατοικίες. Τα δημόσια στοιχεία δείχνουν όμως πού πονάει ένα κτίριο και πόσο κοστίζει κατά μέσο όρο η ασφάλιση περιουσίας.

Στοιχείο Τιμή Πηγή
Μέσο ασφάλιστρο περιουσίας, ανά 1.000 € κεφαλαίου τον χρόνο, πριν από τον φόρο περίπου 1,17 € 12
Συμβόλαια κατοικίας με κάλυψη σεισμού, τέλος 2024 71,1% 1
Ζημιές κατοικιών από θραύση σωληνώσεων, 2024 2.044 από 6.836 1
Μέση αποζημίωση για θραύση σωληνώσεων σε κατοικία περίπου 1.510 € 1
Καλύψεις ευθύνης διαχειριστών πολυκατοικίας, 2024 7.596, με 63 ζημιές 6
Καλύψεις ευθύνης συντηρητών ανελκυστήρα, 2024 1.064, με 25 ζημιές 6

Ο μέσος όρος είναι για όλα τα συμβόλαια περιουσίας, σπίτια και επιχειρήσεις μαζί. Δεν είναι η τιμή της δικής σας πολυκατοικίας, αλλά σας δίνει μέτρο για να κρίνετε μια προσφορά.

Το κεφάλαιο είναι η μεγαλύτερη απόφαση της συνέλευσης. Βγαίνει από το κόστος ανακατασκευής των κοινών στοιχείων και του σκελετού, όχι από την αντικειμενική αξία. Τα κοινόχρηστα συμβόλαια γράφονται συχνά σε μικρότερο ποσό από το κόστος ολόκληρου του κτιρίου, γιατί ασφαλίζουν τα κοινά και όχι το εσωτερικό των διαμερισμάτων. Ζητήστε από μηχανικό μια εκτίμηση του κόστους ανακατασκευής, και διαβάστε στην προσφορά τι ακριβώς χωράει μέσα στο ποσό.

Ένα παράδειγμα

Η πολυκατοικία της οδού Ευελπίδων στη Νέα Ιωνία έχει δώδεκα διαμερίσματα, άδεια του 1994, πυλωτή, ασανσέρ και κεντρική θέρμανση πετρελαίου. Ο διαχειριστής, ο κύριος Στέλιος, φέρνει προσφορά στη συνέλευση του Μαρτίου.

Κεφάλαιο κοινοχρήστων και σκελετού: 420.000 ευρώ. Έστω ότι η προσφορά για το πλήρες πακέτο με γενική αστική ευθύνη είναι κοντά στον μέσο όρο της αγοράς, περίπου 490 ευρώ τον χρόνο πριν από τον φόρο12. Ο σεισμός θα πρόσθετε τη δική του τιμή, και ο κύριος Στέλιος φέρνει και αυτή την προσφορά χωριστά.

Στα δώδεκα διαμερίσματα, με μέσο όρο χιλιοστών, βγαίνουν περίπου 41 ευρώ τον χρόνο το καθένα, δηλαδή περίπου 3,40 ευρώ τον μήνα. Το διαμέρισμα των 60 χιλιοστών πληρώνει περίπου 2,45 τον μήνα, το ισόγειο κατάστημα με τα 140 χιλιοστά περίπου 5,70. Η συνέλευση το ψηφίζει με δέκα ψήφους στις δώδεκα.

Δεκαοκτώ μήνες μετά, σπάει η κεντρική στήλη αποχέτευσης ανάμεσα στον δεύτερο και στον τρίτο όροφο. Το νερό τρέχει τρεις ημέρες πριν το καταλάβουν. Ζημιά: επισκευή της στήλης 1.900 ευρώ, σοβάδες και βαψίματα σε δύο διαμερίσματα 4.300 ευρώ, ντουλάπα κουζίνας που φούσκωσε 1.100 ευρώ.

Πρώτα ελέγχεται το όριο ηλικίας για τις σωληνώσεις, γιατί το κτίριο είναι του 1994. Ο κύριος Στέλιος το είχε ρωτήσει στην αρχή, και το συμβόλαιό του καλύπτει την αποχέτευση. Η εταιρεία δέχεται 6.200 ευρώ, δηλαδή τη στήλη και τις ζημιές στα κτιριακά των δύο διαμερισμάτων. Η ντουλάπα είναι περιεχόμενο και πάει στο ατομικό συμβόλαιο του ιδιοκτήτη, που ευτυχώς υπάρχει. Έστω απαλλαγή 10% με ελάχιστο 800 ευρώ: κρατιούνται 800 και πληρώνονται 5.400 ευρώ. Η πολυκατοικία είχε πληρώσει περίπου 735 ευρώ ασφάλιστρα σε δεκαοκτώ μήνες.

Τα λάθη που κοστίζουν

  1. Ασφαλίζετε μόνο πυρκαγιά για να είναι φθηνό. Η πυρκαγιά είναι σπάνια, το νερό είναι κάθε χρόνο. Στα σπίτια το 2024 οι ζημιές από σωλήνες ήταν 2.044 και από φωτιά 5711. Το σωστό: ζητήστε το πλήρες πακέτο και συγκρίνετε τη διαφορά τιμής.
  2. Ξεχνάτε την αστική ευθύνη. Ένα βασικό πρόγραμμα μπορεί να τη δίνει μόνο από πυρκαγιά3. Αντί γι’ αυτό: ζητήστε γενική αστική ευθύνη με όριο που χωράει έναν σοβαρό τραυματισμό, και ρωτήστε αν καλύπτεται ονομαστικά ο διαχειριστής.
  3. Δηλώνετε κεφάλαιο από την αντικειμενική αξία. Η αντικειμενική δεν έχει καμία σχέση με το κόστος ανακατασκευής. Πώς το φτιάχνετε: εκτίμηση του κόστους ανακατασκευής από μηχανικό, και αναθεώρηση κάθε λίγα χρόνια.
  4. Νομίζετε ότι το κοινόχρηστο συμβόλαιο κάνει περιττό το δικό σας. Καλύπτουν άλλα πράγματα. Κάντε το εξής: κρατήστε και τα δύο, και ρωτήστε στο ατομικό σας αν μπορείτε να ασφαλίσετε μικρότερο κεφάλαιο κτιρίου, αφού το μερίδιο των κοινών καλύπτεται αλλού.
  5. Αφήνετε το ασανσέρ χωρίς συντήρηση και έλεγχο. Η εταιρεία θα ζητήσει τα χαρτιά στη ζημιά, και η βαριά αμέλεια εξαιρείται3. Η διόρθωση: σύμβαση συντήρησης σε ισχύ και τα πιστοποιητικά στον φάκελο της πολυκατοικίας.
  6. Δηλώνετε κάθε μικρή διαρροή. Έστω απαλλαγή 800 ευρώ: μια ζημιά 1.100 ευρώ σας δίνει 300 και σας χαλάει το ιστορικό. Τι κάνετε: ρωτήστε το ποσό πριν ανοίξετε φάκελο.

Το κοινόχρηστο συμβόλαιο είναι από τις λίγες δαπάνες μιας πολυκατοικίας που κοστίζουν λίγα ευρώ τον μήνα ανά διαμέρισμα και πιάνουν τη ζημιά που κανείς δεν μπορεί να πληρώσει μόνος του. Πηγαίνετε στη συνέλευση με νούμερα, όχι με προτάσεις. Δείτε τον μέσο όρο της αγοράς στη σύγκριση ασφάλειας κατοικίας και ξεχωριστά το όριο που θέλετε στην ασφάλεια αστικής ευθύνης.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτική η ασφάλεια κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας;

Γίνεται υποχρεωτική για τους ιδιοκτήτες αν το γράφει ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή αν το αποφασίσει η γενική συνέλευση με την πλειοψηφία που ο κανονισμός ορίζει. Μετά την απόφαση, η δαπάνη είναι κοινόχρηστη και οφείλεται από όλους, όπως το ρεύμα της σκάλας.

Πόσο κοστίζει η ασφάλεια μιας πολυκατοικίας;

Κάθε εταιρεία βάζει τη δική της τιμή. Στον μέσο όρο της αγοράς για τα συμβόλαια περιουσίας, περίπου 1,17 ευρώ ανά χίλια ευρώ κεφαλαίου τον χρόνο πριν από τον φόρο, κοινόχρηστα 400.000 ευρώ αντιστοιχούν σε περίπου 470 ευρώ τον χρόνο. Σε δώδεκα διαμερίσματα, αυτό είναι περίπου 3,30 ευρώ τον μήνα το καθένα, πριν τα χιλιοστά. Η δική σας τιμή βγαίνει μόνο από προσφορά.

Ποιος υπογράφει το συμβόλαιο της πολυκατοικίας;

Ο διαχειριστής, με την ιδιότητά του, αφού έχει απόφαση συνέλευσης. Λήπτης της ασφάλισης είναι η κοινωνία των συνιδιοκτητών και ασφαλισμένοι είναι όλοι οι ιδιοκτήτες κατά τα χιλιοστά τους. Ο διαχειριστής δεν αναλαμβάνει προσωπική υποχρέωση για το ασφάλιστρο.

Καλύπτει το κοινόχρηστο συμβόλαιο το διαμέρισμά μου;

Όχι. Καλύπτει τον σκελετό, τους κοινόχρηστους χώρους και τις κοινές εγκαταστάσεις. Το δικό σας πάτωμα, η κουζίνα, τα έπιπλα και τα ρούχα σας θέλουν δικό σας συμβόλαιο κατοικίας. Τα δύο συμβόλαια είναι συμπληρωματικά και δεν αλληλοκαλύπτονται παρά ελάχιστα.

Ποιος πληρώνει όταν πέσει σοβάς στο αυτοκίνητο ενός περαστικού;

Η κάλυψη γενικής αστικής ευθύνης του κοινόχρηστου συμβολαίου, αν υπάρχει. Προσοχή: ένα βασικό πρόγραμμα κοινόχρηστων μπορεί να δίνει ευθύνη προς τρίτους μόνο από πυρκαγιά. Αν δεν υπάρχει η κάλυψη, ο ζημιωμένος στρέφεται κατά της κοινωνίας των συνιδιοκτητών, και πληρώνουν όλοι κατά τα χιλιοστά τους.

Καλύπτεται το ασανσέρ;

Ο θάλαμος και ο μηχανισμός καλύπτονται ως κοινή εγκατάσταση για τους κινδύνους του συμβολαίου, όπως πυρκαγιά και βραχυκύκλωμα. Το ατύχημα σε επιβάτη το πιάνει η αστική ευθύνη, αν την έχετε. Κρατήστε σε ισχύ τη συντήρηση και τους ελέγχους, γιατί η βαριά αμέλεια εξαιρείται.

Τι γίνεται αν τρία διαμερίσματα δεν πληρώνουν κοινόχρηστα;

Το συμβόλαιο μένει σε ισχύ όσο η πολυκατοικία πληρώνει το ασφάλιστρο, από όπου και αν βρεθεί. Η οφειλή είναι θέμα ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Αν όμως δεν μαζευτεί το ασφάλιστρο και το συμβόλαιο λυθεί, χάνουν την κάλυψη και όσοι πλήρωσαν κανονικά.

Νόμοι που αναφέρει το άρθρο: ν. 2496/1997 άρ. 3 · ν. 2496/1997 άρ. 7

Πηγές

  1. ↑ΕΑΕΕ, Ασφαλίσεις Περιουσίας 2024, πίνακες 2, 17 και 18, 2025
  2. ↑Πώς δουλεύει η σύγκριση: από πού βγαίνει κάθε αριθμός, Οκτώβριος 2026
  3. ↑Υδρόγειος, Έγγραφο πληροφοριών για το ασφαλιστικό προϊόν: Ασφάλιση Κοινόχρηστων Χώρων, ισχύον κείμενο
  4. ↑Generali, έγγραφο πληροφοριών Alpha Safe Home, Δεκέμβριος 2021
  5. ↑AIG, έγγραφο πληροφοριών Ασφάλιση Κατοικίας Extended, ισχύον κείμενο
  6. ↑ΕΑΕΕ, Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης και Επαγγελματικών Ευθυνών 2024, πίνακας 3, 2025
  7. ↑ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, άρθρα 3 και 7, 1997

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.