Ασφάλεια κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας

Με μια ματιά

Η ουσία

Η ασφάλεια κοινόχρηστων πολυκατοικίας είναι το συμβόλαιο που κανείς δεν σκέφτεται μέχρι να πέσει ο σοβάς από το μπαλκόνι του τρίτου. Ασφαλίζει τον σκελετό, τη σκάλα, την είσοδο, την ταράτσα, το ασανσέρ, τον λέβητα και την ευθύνη της πολυκατοικίας προς όποιον περνάει από κάτω. Κοστίζει γύρω στα 320 ευρώ τον χρόνο για κοινόχρηστα 400.000 ευρώ χωρίς σεισμό, δηλαδή 2 με 3 ευρώ τον μήνα ανά διαμέρισμα. Ο οδηγός αυτός απευθύνεται στον διαχειριστή που θέλει να πάει με νούμερα στη συνέλευση, και για τον ιδιοκτήτη που δεν καταλαβαίνει γιατί το δικό του συμβόλαιο δεν έφτασε.

Τι ανήκει σε όλους και τι σε εσάς

Η πολυκατοικία είναι νομικά μια οριζόντια ιδιοκτησία. Το διαμέρισμα είναι δικό σας κατά αποκλειστική κυριότητα. Όλα τα άλλα ανήκουν σε όλους, κατά τα χιλιοστά που γράφει η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο νόμος για την οροφοκτησία του 1929 έβαλε αυτή τη βάση και ο Αστικός Κώδικας τη συμπλήρωσε.

Κοινά είναι το έδαφος, τα θεμέλια, ο φέρων οργανισμός, δηλαδή τα υποστυλώματα, οι δοκοί και οι πλάκες, οι εξωτερικοί τοίχοι, η στέγη και η ταράτσα, η είσοδος, το κλιμακοστάσιο, ο ανελκυστήρας, το λεβητοστάσιο, οι κεντρικές σωληνώσεις, οι υδρορροές, η αντλία, ο πυλώνας των κεραιών και ο ακάλυπτος χώρος. Κοινά είναι επίσης οι σωλήνες μέσα στους τοίχους σας, όσο εξυπηρετούν και άλλα διαμερίσματα.

Δικά σας είναι οι εσωτερικοί τοίχοι, τα δάπεδα, τα πλακάκια, η κουζίνα, τα είδη υγιεινής, οι υδραυλικές διακλαδώσεις που εξυπηρετούν μόνο εσάς, τα κουφώματα κατά κανόνα, και φυσικά όλο το περιεχόμενο.

Αυτή η γραμμή είναι η πιο σημαντική πρόταση του οδηγού, γιατί η ίδια ζημιά έχει άλλον πληρωτή ανάλογα με το πού συνέβη. Ένας σωλήνας που έσπασε μέσα στην κολώνα είναι κοινόχρηστη ζημιά. Ο ίδιος σωλήνας δύο μέτρα πιο μέσα, στο δικό σας μπάνιο, είναι δική σας.

Τι καλύπτει το κοινόχρηστο συμβόλαιο

Η βάση είναι πυρκαγιά και κεραυνός στο σύνολο του κτιρίου. Προσοχή στη λέξη σύνολο. Η φωτιά δεν σέβεται τα χιλιοστά, και το κοινόχρηστο συμβόλαιο ασφαλίζει τον σκελετό ολόκληρο, όχι μόνο τη σκάλα.

Δίπλα μπαίνουν οι ζημιές από νερό στις κοινές σωληνώσεις, η θύελλα και το χαλάζι, η πλημμύρα, η πτώση δέντρου, η πρόσκρουση οχήματος στην είσοδο, το βραχυκύκλωμα στους κοινόχρηστους πίνακες και στον λέβητα, η θραύση κρυστάλλων της εισόδου, και η κακόβουλη βλάβη με βανδαλισμό. Τα καλά πακέτα προσθέτουν τα έξοδα έρευνας και αποκατάστασης για να βρεθεί η διαρροή, που είναι συχνά μεγαλύτερα από την ίδια τη ζημιά, και την αμοιβή του μηχανικού μετά από μεγάλο συμβάν.

Μπαίνει επίσης η αστάθμητη ζημιά της πολυκατοικίας που κανείς δεν σκέφτεται: η αποκομιδή συντριμμιών, η προσωρινή υποστύλωση, και το κόστος αλλαγής κλειδαριάς της εισόδου μετά από διάρρηξη.

Και μπαίνει η γενική αστική ευθύνη από τη λειτουργία του κτιρίου, που θα τη δούμε χωριστά, γιατί είναι ο λόγος που το συμβόλαιο αξίζει.

Ο σεισμός στα κοινόχρηστα

Ο σεισμός χτυπάει σχεδόν πάντα τα κοινά στοιχεία. Οι ρωγμές βγαίνουν στα υποστυλώματα του πιλοτής, στον τοίχο του κλιμακοστασίου, στους αρμούς της ταράτσας. Το σαλόνι σας συνήθως έχει μόνο ξεφλουδισμένους σοβάδες.

Εδώ γίνεται φανερό γιατί τα ατομικά συμβόλαια δεν αρκούν. Αν η ζημιά στον σκελετό είναι 200.000 ευρώ και από τα δώδεκα διαμερίσματα ασφαλισμένα είναι τα τέσσερα, μαζεύονται περίπου 70.000. Το συνεργείο δεν ξεκινάει με το ένα τρίτο, και ο ιδιοκτήτης που δεν έχει ασφάλεια δεν βρίσκει τα δικά του 15.000 μέσα σε έναν μήνα. Η πολυκατοικία μένει κίτρινη για χρόνια, και μαζί της μένουν και τα τέσσερα ασφαλισμένα διαμερίσματα.

Με κοινόχρηστο συμβόλαιο σεισμού, η εταιρεία πληρώνει τη ζημιά του σκελετού ολόκληρη, μείον την απαλλαγή, και η επισκευή ξεκινάει. Το ποσοστό είναι 1,10 ευρώ ανά χίλια ευρώ τον χρόνο, με απαλλαγή 2% του κεφαλαίου. Σε κοινόχρηστα 400.000 ευρώ μιλάμε για 440 ευρώ τον χρόνο και απαλλαγή 8.000 ευρώ στη ζημιά.

Τα 440 ευρώ σε δώδεκα διαμερίσματα είναι τρία ευρώ τον μήνα. Το εμπόδιο δεν είναι ποτέ το ποσό. Είναι ότι κάποιος πρέπει να το φέρει στη συνέλευση.

Δύο όρους αποδοχής θα συναντήσετε. Η άδεια οικοδομής πρέπει να είναι από το 1960 και μετά, ώστε το κτίριο να έχει χτιστεί με αντισεισμικό κανονισμό. Και αν η πολυκατοικία έχει χαρακτηριστεί κίτρινη σε παλιό σεισμό χωρίς να επισκευαστεί, η εταιρεία ζητάει βεβαίωση μηχανικού πριν δεχτεί τον κίνδυνο.

Η αστική ευθύνη προς τρίτους

Αυτή η κάλυψη πληρώνει όταν η πολυκατοικία βλάπτει κάποιον. Τα περιστατικά είναι τρία και επαναλαμβάνονται παντού.

Πρώτο, η πτώση υλικού. Σοβάς από μαρκίζα, πλακάκι από πρόσοψη, κομμάτι μαρμάρου από περβάζι. Πέφτει σε πεζό, σε παρκαρισμένο αυτοκίνητο, σε μηχανάκι. Αν πέσει σε άνθρωπο, η απαίτηση δεν σταματάει στα νοσήλια: μπαίνει η ηθική βλάβη και η απώλεια εισοδήματος.

Δεύτερο, η πτώση στον κοινόχρηστο χώρο. Βρεγμένο μάρμαρο στην είσοδο χωρίς σήμανση, σπασμένο σκαλοπάτι, καμένη λάμπα στο κλιμακοστάσιο. Η γιαγιά που έσπασε το ισχίο της στη σκάλα είναι δικαστική υπόθεση με ποσά που ξεπερνούν τις 50.000 ευρώ.

Τρίτο, η ζημιά από τις κοινές εγκαταστάσεις. Έσκασε η κεντρική σωλήνα και πλημμύρισε το υπόγειο κατάστημα, γέμισε νερά η αποθήκη του γείτονα, χάλασε ο λέβητας και έτρεξε πετρέλαιο στον ακάλυπτο.

Η ευθύνη γεννιέται κατά της κοινωνίας των συνιδιοκτητών, και βαραίνει τον καθένα κατά τα χιλιοστά του. Με χιλιοστά 85 στα 1.000 και απαίτηση 80.000 ευρώ, το δικό σας μερίδιο είναι 6.800 ευρώ. Η ασφάλεια με όριο 300.000 ευρώ κοστίζει λιγότερο από όσο ξοδεύει η πολυκατοικία σε λάμπες.

Η ευθύνη του διαχειριστή προσωπικά

Ο διαχειριστής έχει ξεχωριστό πρόβλημα. Εκτελεί τις αποφάσεις της συνέλευσης και φροντίζει τα κοινά. Όταν κάτι πάει στραβά, ο δικηγόρος του παθόντα βάζει στην αγωγή και την κοινωνία των συνιδιοκτητών και τον διαχειριστή ονομαστικά, ως πρόσωπο που είχε τη φροντίδα του πράγματος.

Αν ο διαχειριστής ήξερε για το σαθρό μπαλκόνι και δεν έκανε τίποτα, η προσωπική του ευθύνη είναι πραγματική. Αν δεν ανανέωσε το πιστοποιητικό του ασανσέρ, το ίδιο. Και αν ξέχασε να πληρώσει το ασφάλιστρο και το συμβόλαιο ακυρώθηκε δύο μήνες πριν τη ζημιά, η κουβέντα γίνεται πολύ δύσκολη.

Ορισμένα πακέτα δίνουν μέσα την ευθύνη διαχειριστή. Άλλα τη δίνουν ως πρόσθετη κάλυψη με χαμηλό όριο. Αν είστε διαχειριστής, ρωτήστε ρητά αν καλύπτεστε ονομαστικά και για ποιο ποσό. Είναι δύο γραμμές στο συμβόλαιο και σας αφορούν προσωπικά.

Ζημιά από νερό στα κοινά

Είναι η πιο συχνή απαίτηση των κοινόχρηστων συμβολαίων, όπως και στην κατοικία. Τρία σημεία δίνουν τα περισσότερα περιστατικά.

Η κεντρική κατακόρυφη στήλη, όταν σπάσει, τρέχει μέσα στον τοίχο και βγαίνει τρεις ορόφους πιο κάτω. Η ζημιά είναι σε τρία ξένα διαμερίσματα, όχι στην κολώνα. Το κοινόχρηστο συμβόλαιο πληρώνει την επισκευή της στήλης και, αν έχει την αντίστοιχη κάλυψη, τις ζημιές που προκλήθηκαν.

Η ταράτσα και η μόνωση. Νερό που περνάει από την ταράτσα στο διαμέρισμα του τελευταίου ορόφου. Εδώ υπάρχει παγίδα: τα τιμολόγια πληρώνουν τη ζημιά που προκάλεσε το νερό, όχι την αντικατάσταση της φθαρμένης μόνωσης. Η μόνωση είναι συντήρηση, και η συντήρηση δεν είναι ασφαλιστικός κίνδυνος. Μετά από δύο ζημιές, η εταιρεία θα ζητήσει να φτιαχτεί.

Το φρεάτιο του ασανσέρ και το υπόγειο. Κατακλυσμιαία βροχή, ανάποδη ροή από τον υπόνομο, νερό μέσα στο μηχανοστάσιο. Πολλά τιμολόγια θέλουν ρητή κάλυψη πλημμύρας και εξαιρούν τον υπόγειο χώρο ή του βάζουν χαμηλότερο όριο.

Η απαλλαγή στις ζημιές νερού είναι συνήθως 10% της ζημιάς με ελάχιστο γύρω στα 880 ευρώ. Σε μικρή διαρροή των 1.200 ευρώ, η πολυκατοικία παίρνει 320. Γι αυτό αξίζει να ξέρετε την απαλλαγή πριν κάνετε δήλωση: μια δήλωση για ποσό κοντά στην απαλλαγή σας κοστίζει στο ιστορικό και δεν σας δίνει σχεδόν τίποτα.

Η γενική συνέλευση: πώς περνάει η απόφαση

Χωρίς απόφαση συνέλευσης δεν υπάρχει συμβόλαιο, γιατί κανείς δεν μπορεί να δεσμεύσει τους άλλους σε δαπάνη. Ο κανονισμός λέει τι πλειοψηφία χρειάζεται. Τα περισσότερα κείμενα ζητούν απλή πλειοψηφία χιλιοστών για δαπάνη συντήρησης και ασφάλισης. Ορισμένοι παλιοί κανονισμοί ζητούν αυξημένη πλειοψηφία, και λίγοι επιβάλλουν ήδη την ασφάλιση.

Η διαδικασία που δουλεύει στην πράξη είναι τέσσερα βήματα. Πρώτο, βρίσκετε τα τετραγωνικά. Συνολική δομημένη επιφάνεια από την άδεια ή από τη σύσταση. Δεύτερο, ζητάτε δύο ή τρεις προσφορές με τα ίδια κεφάλαια και τις ίδιες καλύψεις, μία με σεισμό και μία χωρίς. Τρίτο, βάζετε το θέμα στην πρόσκληση της συνέλευσης, γραπτά, με το κόστος ανά διαμέρισμα ήδη υπολογισμένο στα χιλιοστά. Τέταρτο, μετά την απόφαση, ο διαχειριστής υπογράφει ως εκπρόσωπος και η δαπάνη μπαίνει στο μηνιαίο κοινόχρηστο.

Το τρίτο βήμα κρίνει τα πάντα. «Να ασφαλίσουμε την πολυκατοικία» δεν περνάει ποτέ. «Τρία ευρώ και εξήντα τον μήνα για το διαμέρισμα των 85 χιλιοστών, με σεισμό» περνάει συχνά. Ο άνθρωπος ψηφίζει νούμερο, όχι ιδέα.

Μια σημείωση για τα χιλιοστά. Το ασφάλιστρο μοιράζεται στα χιλιοστά κοινοχρήστων, όπως κάθε κοινόχρηστη δαπάνη, εκτός αν ο κανονισμός λέει άλλο. Το ισόγειο κατάστημα με τα πολλά χιλιοστά πληρώνει περισσότερα, και συχνά αντιδρά, γιατί ασφαλίζει και τον σκελετό του τελευταίου ορόφου. Η απάντηση είναι ότι ασφαλίζει το κτίριο που το κρατάει όρθιο.

Τι δεν καλύπτει

Δεν καλύπτει το εσωτερικό του διαμερίσματος. Ούτε τα έπιπλα, ούτε τα πλακάκια σας, ούτε την κουζίνα, ούτε τα ρούχα. Αν καεί το σπίτι σας από δικό σας φορτιστή, το κοινόχρηστο συμβόλαιο πληρώνει τη ζημιά στον σκελετό και στα κοινά, όχι τα δικά σας πράγματα.

Δεν καλύπτει τη φθορά και την παλαιότητα. Τα σαθρά μπετά με εμφανή οπλισμό, η στέγη που στάζει δέκα χρόνια, ο σοβάς που φουσκώνει. Η εταιρεία ασφαλίζει αιφνίδιο και απρόβλεπτο γεγονός, και η φθορά δεν είναι ούτε το ένα ούτε το άλλο.

Δεν καλύπτει αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους, όπως κλειστούς ημιυπαίθριους ή δώμα που έγινε δωμάτιο, αν δεν δηλώθηκαν.

Και δεν καλύπτει τα αυτοκίνητα της πυλωτής ως πράγματα. Το αμάξι σας στην πυλωτή, αν πέσει πάνω του σοβάς, πληρώνεται από την αστική ευθύνη της πολυκατοικίας μόνο αν αποδειχθεί αμέλεια, ή από τη δική σας μικτή. Δεν είναι περιεχόμενο της πολυκατοικίας.

Η διαδικασία της ζημιάς, βήμα βήμα

Στην κατοικία δηλώνει ο ιδιοκτήτης. Στην πολυκατοικία δηλώνει ο διαχειριστής, και η καθυστέρηση γεννιέται επειδή κανείς δεν ξέρει ποιος πρέπει να τηλεφωνήσει.

Πρώτο βήμα, σταματάτε τη ζημιά. Κλείνετε τον γενικό διακόπτη του νερού ή του ρεύματος, καλείτε υδραυλικό για προσωρινή αποκατάσταση, βάζετε κορδέλα κάτω από το μπαλκόνι που έριξε σοβά. Η υποχρέωση περιορισμού της ζημιάς είναι νομική, όχι ευγένεια.

Δεύτερο, ειδοποιείτε την εταιρεία μέσα σε οκτώ ημέρες. Τηλέφωνο ή ηλεκτρονικό μήνυμα από τον διαχειριστή, με τον αριθμό του συμβολαίου, την ημερομηνία, τον χώρο και μια σύντομη περιγραφή. Κρατήστε τον αριθμό φακέλου που θα σας δώσουν.

Τρίτο, φωτογραφίες πριν καθαρίσετε. Το νερό στο πάτωμα, ο λεκές στο ταβάνι, το σπασμένο ρακόρ, ο σοβάς στο πεζοδρόμιο. Δέκα φωτογραφίες την πρώτη ώρα αξίζουν περισσότερο από δέκα σελίδες εξηγήσεων τον επόμενο μήνα.

Τέταρτο, κρατάτε τα παραστατικά. Ο υδραυλικός που ήρθε νύχτα, το μηχάνημα αφύγρανσης, τα υλικά. Οι δαπάνες περιορισμού της ζημιάς αποζημιώνονται και όταν η προσπάθεια αποτύχει.

Πέμπτο, ο πραγματογνώμονας. Έρχεται συνήθως σε δύο με πέντε εργάσιμες. Δείξτε του και τα κοινόχρηστα και τα διαμερίσματα που επηρεάστηκαν, και δώστε του τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αν ζητηθεί, για να ξέρει τι είναι κοινό.

Έκτο, η πληρωμή. Γίνεται στον λογαριασμό της διαχείρισης, όχι στον καθένα ξεχωριστά, όταν η ζημιά αφορά κοινά. Όταν αφορά ζημιά μέσα σε διαμέρισμα από κοινή αιτία, ορισμένες εταιρείες πληρώνουν κατευθείαν τον ιδιοκτήτη με εξουσιοδότηση της διαχείρισης. Συμφωνήστε το γραπτά πριν, για να μη γίνει καβγάς μετά.

Τι λέει ο νόμος

Τι δείχνουν τα τιμολόγια

Ένα παράδειγμα

Τα λάθη που κοστίζουν

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτική η ασφάλεια κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας;

Όχι από τον νόμο. Γίνεται υποχρεωτική μόνο αν το γράφει ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή αν το αποφασίσει η γενική συνέλευση με την πλειοψηφία που ο κανονισμός ορίζει. Μετά την απόφαση, η δαπάνη είναι κοινόχρηστη και οφείλεται από όλους, όπως το ρεύμα της σκάλας.

Πόσο κοστίζει η ασφάλεια μιας πολυκατοικίας;

Για κοινόχρηστα ασφαλισμένα στα 400.000 ευρώ, ένα πλήρες πακέτο με πυρκαγιά, νερό, θύελλα και αστική ευθύνη κοστίζει γύρω στα 320 ευρώ τον χρόνο. Ο σεισμός προσθέτει άλλα 440. Σε δώδεκα διαμερίσματα, μιλάμε για 5 έως 6 ευρώ τον μήνα το καθένα, πριν τα χιλιοστά.

Ποιος υπογράφει το συμβόλαιο της πολυκατοικίας;

Ο διαχειριστής, με την ιδιότητά του, αφού έχει απόφαση συνέλευσης. Λήπτης της ασφάλισης είναι η κοινωνία των συνιδιοκτητών και ασφαλισμένοι είναι όλοι οι ιδιοκτήτες κατά τα χιλιοστά τους. Ο διαχειριστής δεν αναλαμβάνει προσωπική υποχρέωση για το ασφάλιστρο.

Καλύπτει το κοινόχρηστο συμβόλαιο το διαμέρισμά μου;

Όχι. Καλύπτει τον σκελετό, τους κοινόχρηστους χώρους και τις κοινές εγκαταστάσεις. Το δικό σας πάτωμα, η κουζίνα, τα έπιπλα και τα ρούχα σας θέλουν δικό σας συμβόλαιο κατοικίας. Τα δύο συμβόλαια είναι συμπληρωματικά και δεν αλληλοκαλύπτονται παρά ελάχιστα.

Ποιος πληρώνει όταν πέσει σοβάς στο αυτοκίνητο ενός περαστικού;

Η κάλυψη γενικής αστικής ευθύνης του κοινόχρηστου συμβολαίου, αν υπάρχει. Αν δεν υπάρχει, στρέφονται κατά της κοινωνίας των συνιδιοκτητών και κατά του διαχειριστή προσωπικά, και πληρώνουν όλοι κατά τα χιλιοστά τους. Το όριο των 300.000 ευρώ είναι η συνηθισμένη επιλογή.

Καλύπτεται το ασανσέρ;

Ο θάλαμος και ο μηχανισμός καλύπτονται ως κοινή εγκατάσταση για πυρκαγιά, βραχυκύκλωμα και πλημμύρα του φρεατίου. Το ατύχημα σε επιβάτη καλύπτεται από την αστική ευθύνη, με τον όρο ότι υπάρχει σε ισχύ πιστοποιητικό ελέγχου και σύμβαση συντήρησης. Χωρίς αυτά, η εταιρεία έχει λόγο να αρνηθεί.

Τι γίνεται αν τρία διαμερίσματα δεν πληρώνουν κοινόχρηστα;

Το συμβόλαιο μένει σε ισχύ όσο η πολυκατοικία πληρώνει το ασφάλιστρο, από όπου και αν βρεθεί. Η οφειλή είναι θέμα ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Αν όμως δεν μαζευτεί το ασφάλιστρο και το συμβόλαιο ακυρωθεί, χάνουν την κάλυψη και όσοι πλήρωσαν κανονικά.

Νομοθεσία που αναφέρεται: ν. 2496/1997 άρ. 3 · ν. 2496/1997 άρ. 7

Πηγές

1. ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, 1997
2. Παραδοχές του υπολογισμού μας, δημοσιευμένες ολόκληρες, Σεπτέμβριος 2026
3. Υδρόγειος, Έντυπο Πληροφοριών Ασφαλιστικού Προϊόντος: Ασφάλιση Κοινόχρηστων Χώρων, IPID

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.