Με μια ματιά

Για τι ευθύνεται ο διαχειριστής πολυκατοικίας;

Ο διαχειριστής πολυκατοικίας ευθύνεται προσωπικά, μαζί με τους συνιδιοκτήτες, για ό,τι όφειλε να επιβλέψει στους κοινόχρηστους χώρους, αν έδειξε αμέλεια. Τον καλύπτει ένα συμβόλαιο αστικής ευθύνης διαχειριστή ή ένα συμβόλαιο κοινοχρήστων που τον γράφει ρητά. Ρωτήστε ποιος θεωρείται τρίτος, γιατί οι ιδιοκτήτες συχνά δεν θεωρούνται.

  • Η πολυκατοικία δεν έχει νομική προσωπικότητα. Ευθύνονται οι συνιδιοκτήτες κατά τα χιλιοστά τους, και ο διαχειριστής προσωπικά για όσα όφειλε να επιβλέψει.
  • Το άρθρο 925 του Αστικού Κώδικα αντιστρέφει το βάρος: αν πέσει μέρος του κτιρίου και ζημιώσει κάποιον, ο κύριος ή νομέας πληρώνει, εκτός αν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφείλεται σε ελαττωματική κατασκευή ή σε πλημμελή συντήρηση1.
  • Υπάρχει ειδική ασφάλιση αστικής ευθύνης διαχειριστή. Η ΕΑΕΕ μέτρησε το 2024 7.596 τέτοιες καλύψεις, με 63 δηλωμένες ζημιές μέσα στη χρονιά2.
  • Ποιος είναι τρίτος κρίνει τα πάντα. Σε ένα πρόγραμμα διαχειριστή, οι ιδιοκτήτες θεωρούνται συνασφαλισμένοι και οι ενοικιαστές τρίτοι μόνο για σωματικές βλάβες3.
  • Το νερό είναι η πιο συχνή ζημιά στα σπίτια: το 2024, 2.044 από τις 6.836 ζημιές σε κατοικίες ήταν θραύση σωληνώσεων4.

Η ουσία

Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας είναι ο μόνος άνθρωπος στο κτίριο που μπορεί να βρεθεί με αγωγή για κάτι που δεν έκανε ο ίδιος. Η πολυκατοικία δεν είναι νομικό πρόσωπο, δεν έχει περιουσία, και όταν κάποιος χτυπήσει στα σκαλιά ή πέσει σοβάς σε παρκαρισμένο αυτοκίνητο, ο δικηγόρος του ζημιωμένου γράφει στο δικόγραφο τα ονόματα των συνιδιοκτητών και, πολύ συχνά, το δικό σας. Αυτή η σελίδα είναι για όποιον ανέλαβε τη διαχείριση επειδή δεν το ήθελε κανείς άλλος, και μόλις κατάλαβε ότι το «θα το δούμε του χρόνου» για την ασφάλεια των κοινοχρήστων είναι δικό του πρόβλημα.

Τι ακριβώς είναι ο διαχειριστής

Δεν είναι υπάλληλος και δεν είναι ιδιοκτήτης με ειδικά δικαιώματα. Είναι εντολοδόχος των συνιδιοκτητών: αναλαμβάνει να διαχειρίζεται τα κοινά σύμφωνα με τον κανονισμό και τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης.

Η δουλειά έχει τρία μέρη. Το οικονομικό, δηλαδή να εισπράττει, να πληρώνει και να λογοδοτεί. Το διοικητικό, δηλαδή να συγκαλεί συνέλευση, να κρατά πρακτικά και να εκτελεί τις αποφάσεις. Και το τεχνικό, δηλαδή να φροντίζει ώστε τα κοινά να είναι σε κατάσταση που δεν βλάπτει κανέναν. Το τρίτο είναι που γεννά τις αγωγές.

Η ευθύνη σας δεν είναι ευθύνη αποτελέσματος. Δεν σας ζητά κανείς να εγγυηθείτε ότι δεν θα σπάσει ποτέ ένας σωλήνας. Σας ζητά να ενεργήσετε όπως ένας συνετός άνθρωπος στη θέση σας: να δώσετε εντολή για τη συντήρηση όταν πρέπει, να μην αγνοήσετε την προειδοποίηση, να μην αφήσετε ένα σπασμένο σκαλί για τρεις μήνες. Η αμέλεια κρίνεται πάνω σε αυτό.

Η αμοιβή δεν αλλάζει τίποτα προς τα έξω. Ο άμισθος διαχειριστής, που είναι ο κανόνας στην ελληνική πολυκατοικία, έχει την ίδια ευθύνη απέναντι στον τραυματία με μια εταιρεία διαχείρισης. Η διαφορά φαίνεται μόνο στη σχέση με τους συνιδιοκτήτες και στο πόσο αυστηρά θα κριθεί η οργάνωσή του.

Τι πάει στραβά σε μια πολυκατοικία

Η λίστα είναι μικρή και επαναλαμβάνεται σε κάθε γειτονιά.

Το νερό. Σπασμένος κοινόχρηστος σωλήνας, στεγανοποίηση ταράτσας που τελείωσε, βουλωμένη υδρορροή που γυρίζει το νερό μέσα στο κλιμακοστάσιο, δεξαμενή που υπερχειλίζει. Η ζημιά πάει στα διαμερίσματα του τελευταίου ή του ισογείου. Στα σπίτια, η μέση αποζημίωση για θραύση σωληνώσεων ήταν το 2024 περίπου 1.510 €4.

Η πτώση. Βρεγμένο μάρμαρο χωρίς σήμανση, σπασμένο σκαλοπάτι, κάγκελο που κουνιέται, λάμπα κλιμακοστασίου καμένη επί εβδομάδες. Ένα κάταγμα ισχίου σε ηλικιωμένο ένοικο είναι μεγάλη υπόθεση.

Ό,τι πέφτει. Σοβάς από την πρόσοψη, κομμάτι μαρμαροποδιάς, κεραμίδι, κομμάτι από μπαλκόνι. Αν πέσει σε αυτοκίνητο, είναι λογαριασμός συνεργείου. Αν πέσει σε άνθρωπο, είναι δικαστήριο, και το άρθρο 925 βάζει τους ιδιοκτήτες σε δύσκολη θέση εξαρχής1.

Ο ανελκυστήρας. Εγκλωβισμός, απότομη στάση, τραυματισμός στην πόρτα, βλάβη σε άνθρωπο με κινητικό πρόβλημα. Ο ανελκυστήρας είναι η πιο ρυθμισμένη εγκατάσταση του κτιρίου και η πιο επικίνδυνη για τον διαχειριστή, γιατί η ευθύνη κρίνεται στα χαρτιά της συντήρησης.

Η θέρμανση. Διαρροή πετρελαίου στο λεβητοστάσιο που φτάνει στο υπόγειο του γείτονα, καυστήρας χωρίς συντήρηση, καμινάδα που καπνίζει στο διπλανό κτίριο.

Οι εργασίες. Συνεργείο που βάφει την πρόσοψη χωρίς σήμανση και λερώνει αυτοκίνητα, σκαλωσιά που πέφτει, εργάτης που τραυματίζεται.

Τα χρήματα. Κοινόχρηστα που εισπράχθηκαν και δεν αποδόθηκαν, λογαριασμός ΔΕΗ κοινοχρήστων που δεν πληρώθηκε και έκοψαν το ρεύμα, ταμείο που δεν συμφωνεί. Αυτό δεν είναι ασφαλιστικός κίνδυνος. Είναι ευθύνη λογοδοσίας και την αντιμετωπίζετε με διαφάνεια, όχι με συμβόλαιο.

Τρία διαφορετικά είδη ευθύνης

Μπερδεύονται συνέχεια, και επειδή μπερδεύονται αγοράζονται λάθος καλύψεις.

Η πρώτη είναι η ευθύνη προς τρίτους. Ο περαστικός, ο ταχυδρόμος, ο επισκέπτης, το παρκαρισμένο αυτοκίνητο. Πηγή της είναι τα άρθρα 914 και 925 του Αστικού Κώδικα51. Την καλύπτει η αστική ευθύνη του διαχειριστή ή η αστική ευθύνη μέσα στο συμβόλαιο κοινοχρήστων. Προσοχή: ένα βασικό πρόγραμμα κοινοχρήστων μπορεί να δίνει ευθύνη προς τρίτους μόνο από πυρκαγιά6.

Η δεύτερη είναι η ευθύνη προς τους ίδιους τους ενοίκους. Ο συνιδιοκτήτης του τρίτου ορόφου που πλημμύρισε από κοινόχρηστο σωλήνα. Εδώ κρύβεται η πιο σημαντική λεπτομέρεια όλου του θέματος: συμβόλαια μπορεί να θεωρούν τρίτους μόνο όσους δεν είναι συνιδιοκτήτες. Στο πρόγραμμα αστικής ευθύνης διαχειριστή της Υδρογείου, για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων και των καταστημάτων θεωρούνται συνασφαλισμένοι, και οι ενοικιαστές θεωρούνται τρίτοι μόνο για σωματικές βλάβες3. Η ζημιά στο διαμέρισμα από κοινό σωλήνα ανήκει τότε στο συμβόλαιο κοινοχρήστων, αν καλύπτει τη διαρροή. Ρωτήστε το ρητά και ζητήστε γραπτή απάντηση.

Η τρίτη είναι η εργοδοτική ευθύνη. Η καθαρίστρια που γλιστρά και σπάει τον καρπό της. Ο ΕΦΚΑ καλύπτει την περίθαλψη και τα επιδόματα, και ο εργοδότης απαλλάσσεται από την υπόλοιπη αποζημίωση, εκτός από την ηθική βλάβη όταν το ατύχημα οφείλεται σε αμέλεια δική του ή των ανθρώπων του7. Είναι χωριστή κάλυψη, και πρέπει να τη ζητήσετε ονομαστικά.

Σε αυτά προστίθεται, για τις εταιρείες διαχείρισης, η επαγγελματική ευθύνη: το λάθος στη διαχείριση, ο λογαριασμός που δεν πληρώθηκε στην ώρα του, η σύμβαση που δεν ανανεώθηκε. Ο άμισθος διαχειριστής δεν αγοράζει τέτοιο συμβόλαιο. Η εταιρεία που διαχειρίζεται σαράντα κτίρια πρέπει.

Ποιο συμβόλαιο καλύπτει τι

Τρία διαφορετικά χαρτιά μπορεί να εμπλέκονται στο ίδιο περιστατικό, και αξίζει να ξέρετε ποιο κάνει τι.

Το συμβόλαιο κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας. Ασφαλίζει το κτίριο ως προς τα κοινά μέρη, δηλαδή το κλιμακοστάσιο, την είσοδο, τον ανελκυστήρα, το λεβητοστάσιο, τη στέγη, τις κοινόχρηστες σωληνώσεις, και δίνει αστική ευθύνη προς τρίτους. Αγοράζεται με απόφαση συνέλευσης και πληρώνεται από τα κοινόχρηστα. Είναι το σωστό εργαλείο για τη δουλειά.

Το δικό σας συμβόλαιο γενικής αστικής ευθύνης ιδιώτη. Καλύπτει εσάς και το νοικοκυριό σας για ζημιές σε τρίτους. Δεν είναι φτιαγμένο για τον ρόλο του διαχειριστή και οι εταιρείες το γράφουν για ιδιωτική δραστηριότητα. Αν είστε διαχειριστής, πείτε το στην εταιρεία σας και ρωτήστε αν καλύπτει τη συγκεκριμένη ιδιότητα. Μερικές το δέχονται ρητά, άλλες το εξαιρούν ως «επαγγελματική δραστηριότητα».

Το συμβόλαιο κατοικίας του κάθε διαμερίσματος. Καλύπτει το διαμέρισμα και το περιεχόμενό του και συνήθως έχει μια γραμμή αστικής ευθύνης «από την κατοικία». Δεν καλύπτει τα κοινά. Αυτή η παρανόηση είναι ο λόγος που πολλές πολυκατοικίες δεν ασφαλίζονται: όλοι νομίζουν ότι ο καθένας έχει καλυφθεί μόνος του.

Ο ανελκυστήρας, η πιο ρυθμισμένη εγκατάσταση του κτιρίου

Αξίζει δική του παράγραφος, γιατί εκεί συγκεντρώνεται ο κίνδυνος.

Ο ανελκυστήρας χρειάζεται σύμβαση συντήρησης με συνεργείο, καταγεγραμμένες επισκέψεις και περιοδικό έλεγχο. Η φροντίδα τους είναι δουλειά του διαχειριστή για λογαριασμό της πολυκατοικίας.

Η σημασία τους για την ασφάλιση είναι διπλή. Πρώτον, η ευθύνη από τον ανελκυστήρα δεν είναι πάντα μέσα στο βασικό συμβόλαιο. Στο πρόγραμμα διαχειριστή της Υδρογείου, για παράδειγμα, είναι προαιρετική κάλυψη3. Δεύτερον, σε ένα ατύχημα ο πραγματογνώμονας θα ζητήσει πρώτο πράγμα το βιβλίο συντήρησης και τα πιστοποιητικά ελέγχου. Αν λείπουν, η αμέλεια αποδεικνύεται εύκολα, και η εταιρεία έχει επιχείρημα για βαριά αμέλεια.

Κρατήστε λοιπόν έναν φάκελο, ψηφιακό ή χάρτινο, με τη σύμβαση συντήρησης, τα δελτία κάθε επίσκεψης, το τελευταίο πιστοποιητικό ελέγχου και την ημερομηνία λήξης του. Μια φωτογραφία στο κινητό σας αρκεί. Την ημέρα που θα χρειαστεί, θα είναι το σημαντικότερο χαρτί του κτιρίου.

Τι δεν καλύπτεται

Η φθορά από τον χρόνο. Η ασφάλιση πληρώνει το αιφνίδιο και το τυχαίο. Ο σωλήνας που σκούριασε επί δεκαπέντε χρόνια και η ταράτσα που δεν μονώθηκε ποτέ δεν είναι ζημιά, είναι συντήρηση που δεν έγινε.

Η γνωστή και παραμελημένη βλάβη. Αν υπάρχει γραπτή αναφορά ενοίκου, πρακτικό συνέλευσης ή τεχνική έκθεση που προειδοποιούσε και δεν κάνατε τίποτα, η εταιρεία θα επικαλεστεί βαριά αμέλεια.

Η ζημιά μέσα στο διαμέρισμα από αιτία του διαμερίσματος. Ανήκει στο συμβόλαιο του ιδιοκτήτη.

Το πρόστιμο κάθε αρχής, από τον δήμο ως την πυροσβεστική.

Η οικονομική διαχείριση: τα χρήματα που λείπουν από το ταμείο, ο ανεξόφλητος λογαριασμός, η κακή είσπραξη.

Οι ζημιές από εργασίες συντήρησης, ανακατασκευής ή επέκτασης του ακινήτου, που μερικά προγράμματα εξαιρούν ρητά3.

Η ρύπανση, εκτός αν υπάρχει ειδική κάλυψη. Η διαρροή πετρελαίου που περνά στο έδαφος είναι το τυπικό παράδειγμα και αξίζει να ρωτηθεί χωριστά, ειδικά σε παλιά λεβητοστάσια.

Και ο σεισμός, όπου δεν έχει αγοραστεί χωριστά. Σε κτίρια της δεκαετίας του εξήντα και του εβδομήντα αυτή είναι η μεγαλύτερη έκθεση που υπάρχει, και είναι θέμα του συμβολαίου περιουσίας και όχι της ευθύνης.

Τι λέει ο νόμος

Η οριζόντια ιδιοκτησία στηρίζεται στο άρθρο 1002 του Αστικού Κώδικα8 και στον ν. 3741/1929. Από εκεί βγαίνει ότι τα κοινά μέρη ανήκουν σε όλους κατά ιδανικά μερίδια, ότι κάθε συνιδιοκτήτης συμμετέχει στα βάρη κατά τα χιλιοστά του, και ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεσμεύει όποιον αποκτά διαμέρισμα.

Πρακτικά σημαίνει τρία πράγματα. Η πολυκατοικία δεν έχει δική της νομική προσωπικότητα, οπότε η αγωγή στρέφεται στα φυσικά πρόσωπα. Ο κανονισμός καθορίζει ποιες αποφάσεις παίρνονται με ποια πλειοψηφία, και εκεί μέσα βρίσκεται και η απόφαση για την ασφάλιση. Και τα κοινά βάρη μοιράζονται στα χιλιοστά, άρα έτσι μοιράζεται και το ασφάλιστρο.

Το άρθρο 914 είναι η γενική βάση: όποιος ζημιώσει άλλον παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει5. Από εδώ έρχεται και η προσωπική ευθύνη του διαχειριστή: αν από αμέλεια άφησε έναν κίνδυνο χωρίς φροντίδα.

Το άρθρο 925 είναι το πιο επικίνδυνο για την πολυκατοικία. Ορίζει ότι ο κύριος ή νομέας κτίσματος ή άλλου έργου ευθύνεται για τη ζημιά που προξένησε σε τρίτον η ολική ή μερική πτώση του, εκτός αν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφείλεται σε ελαττωματική κατασκευή ή σε πλημμελή συντήρηση1. Διαβάστε το αντίστροφα: δεν πρέπει ο τραυματίας να αποδείξει ότι φταίξατε. Πρέπει οι ιδιοκτήτες να αποδείξουν ότι δεν έφταιγε η συντήρηση. Ο μόνος τρόπος να το κάνουν είναι τα χαρτιά της συντήρησης, που τα κρατά ο διαχειριστής.

Το άρθρο 922 συνδέει την πολυκατοικία με όποιον έβαλε σε μια υπηρεσία για λογαριασμό της: ευθύνεται για τη ζημιά που αυτός προξένησε παράνομα σε τρίτον κατά την υπηρεσία του9. Αν ο ελαιοχρωματιστής που προσλάβατε καταστρέψει ξένη περιουσία, ο ζημιωμένος μπορεί να στραφεί και στην πολυκατοικία.

Ο ν. 2496/1997 στο άρθρο 7 ζητά δήλωση του περιστατικού μέσα σε οκτώ ημέρες από τη γνώση10. Στην πολυκατοικία, γνώση είναι η ημέρα που το έμαθε ο διαχειριστής, όχι η ημέρα της συνέλευσης. Το ίδιο γράφει και η Υδρόγειος στο πρόγραμμα διαχειριστή, μαζί με την υποχρέωση να μην αποδεχτείτε ευθύνη ή συμβιβασμό χωρίς τη γραπτή της συναίνεση3. Και το άρθρο 25 θυμίζει ότι η ασφάλιση ευθύνης δεν καλύπτει πράξεις από δόλο10.

Τι δείχνουν τα δημόσια στοιχεία

Οι εταιρείες δεν δημοσιεύουν τιμές για την πολυκατοικία. Η ΕΑΕΕ δημοσιεύει όμως πόσες καλύψεις ευθύνης υπάρχουν και πόσες ζημιές δηλώνονται, και τα νούμερα του 2024 βοηθούν τη συνέλευση να καταλάβει τι αγοράζει2.

Κάλυψη αστικής ευθύνης, 2024 Καλύψεις σε ισχύ Ζημιές που δηλώθηκαν
Διαχειριστών πολυκατοικίας 7.596 63
Συντηρητών ανελκυστήρα 1.064 25
Ιδιώτη και οικογένειας 131.233 23

Για τις καλύψεις των διαχειριστών, η ΕΑΕΕ κατέγραψε 13.457 € πληρωμένα και 62.218 € σε εκκρεμότητα στο τέλος της χρονιάς2. Οι ζημιές της ευθύνης αργούν να κλείσουν, γιατί περνούν από δικηγόρους και δικαστήρια.

Δύο πράγματα βγαίνουν από τον πίνακα. Πρώτο, η ειδική κάλυψη του διαχειριστή υπάρχει και αγοράζεται, αλλά σε λίγες πολυκατοικίες σε σχέση με όσες υπάρχουν. Δεύτερο, οι ζημιές είναι σπάνιες, οπότε το ασφάλιστρο που μοιράζεται στα χιλιοστά είναι συνήθως μικρό. Ζητήστε προσφορές και φέρτε στη συνέλευση το ποσό ανά διαμέρισμα.

Πάνω στο καθαρό ασφάλιστρο μπαίνει φόρος ασφαλίστρων: 15% για την αστική ευθύνη, 20% για την ασφάλιση πυρός11.

Ένα παράδειγμα

Ο Κώστας είναι 58 ετών, μένει στον τρίτο όροφο μιας πολυκατοικίας δεκατεσσάρων διαμερισμάτων στο Περιστέρι, χτισμένης το 1978. Ανέλαβε τη διαχείριση πριν από δύο χρόνια, χωρίς αμοιβή, επειδή δεν την ήθελε κανείς.

Στη συνέλευση του Μαΐου προτείνει να ασφαλιστούν τα κοινόχρηστα. Φέρνει δύο προσφορές. Η μία δίνει κτίριο, φωτιά, νερό και αστική ευθύνη 150.000 ευρώ, η άλλη το ίδιο με όριο 300.000 ευρώ και εργοδοτική ευθύνη για την καθαρίστρια. Έστω ότι η διαφορά είναι ογδόντα ευρώ τον χρόνο για όλο το κτίριο, δηλαδή περίπου έξι ευρώ τον χρόνο ανά διαμέρισμα. Η συνέλευση εγκρίνει τη δεύτερη. Ο Κώστας φροντίζει να γραφτεί στα πρακτικά ότι το συμβόλαιο αναφέρει και τον εκάστοτε διαχειριστή ως ασφαλισμένο.

Τον Ιανουάριο συμβαίνει το εξής. Υδρορροή της ταράτσας βουλώνει από φύλλα, το νερό γυρίζει και μπαίνει στο κλιμακοστάσιο. Το μάρμαρο του δεύτερου ορόφου γίνεται παγοδρόμιο. Μια γυναίκα εβδομήντα ενός ετών, μητέρα ενοίκου που είχε έρθει επίσκεψη, γλιστρά και σπάει το ισχίο. Χειρουργείο, επτά ημέρες νοσηλεία, τέσσερις μήνες αποκατάσταση, αποκλειστική νοσοκόμα για έξι εβδομάδες.

Η οικογένειά της ζητά 31.000 ευρώ για έξοδα και φροντίδα και 20.000 ευρώ για ηθική βλάβη. Η βάση της απαίτησης είναι ότι ο διαχειριστής γνώριζε το πρόβλημα, γιατί δύο ένοικοι είχαν αναφέρει τη βουλωμένη υδρορροή σε μήνυμα ομάδας τον Νοέμβριο.

Εδώ κρίνεται η υπόθεση. Ο Κώστας είχε δώσει εντολή καθαρισμού στον συντηρητή στις 20 Νοεμβρίου και είχε το μήνυμα. Ο συντηρητής άργησε. Η εταιρεία αναγνωρίζει ευθύνη της πολυκατοικίας, κρατά όμως το επιχείρημα ότι ο διαχειριστής ενήργησε, και συμβιβάζεται στις 34.000 ευρώ. Το ποσό πληρώνεται μέσα από το όριο των 300.000 ευρώ. Η πολυκατοικία πληρώνει την απαλλαγή.

Αν δεν υπήρχε συμβόλαιο, τα 34.000 ευρώ θα τα μοίραζαν δεκατέσσερα νοικοκυριά στα χιλιοστά τους, με εισφορές που δεν θα μαζεύονταν εύκολα, και ο Κώστας θα ήταν προσωπικά εναγόμενος για τρία χρόνια. Αν δεν υπήρχε το μήνυμα της 20ής Νοεμβρίου, το ποσό θα ήταν μεγαλύτερο και η θέση του πολύ χειρότερη.

Ο φάκελος του διαχειριστή

Υπάρχει ένα σύνολο χαρτιών που κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε μια αγωγή που κερδίζεται και μια που χάνεται. Δεν κοστίζει τίποτα και το φτιάχνετε σε ένα απόγευμα.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας και ο πίνακας χιλιοστών. Τα πρακτικά όλων των συνελεύσεων, με τις αποφάσεις και τους αριθμούς ψήφων. Το ασφαλιστήριο των κοινοχρήστων και το IPID του, με τα όρια σημειωμένα σε μία σελίδα. Η σύμβαση συντήρησης του ανελκυστήρα, τα δελτία επισκέψεων και το πιστοποιητικό ελέγχου με την ημερομηνία λήξης. Οι συμβάσεις με καθαρίστρια, συντηρητή καυστήρα και κάθε συνεργείο, μαζί με το ασφαλιστήριο του καθενός αν έχει. Οι αναφορές ενοίκων για βλάβες και, δίπλα σε κάθε μία, η εντολή που δώσατε και πότε.

Το τελευταίο είναι το σημαντικότερο. Κάθε φορά που κάποιος σας λέει ότι κάτι χαλάει, απαντήστε γραπτά, έστω με μήνυμα, και κρατήστε την εντολή προς τον τεχνικό. Έτσι χτίζεται η απόδειξη που ζητά το άρθρο 925, και χτίζεται πριν το ατύχημα και όχι μετά.

Πώς περνάει η απόφαση στη συνέλευση

Η ασφάλιση των κοινοχρήστων απορρίπτεται σπάνια επειδή κάποιος διαφωνεί. Απορρίπτεται επειδή παρουσιάζεται λάθος.

Κοιτάξτε πρώτα τον κανονισμό σας. Θα δείτε ποια πλειοψηφία χρειάζεται για δαπάνη αυτού του είδους και αν προβλέπεται ήδη ασφάλιση των κοινών, κάτι που συμβαίνει σε αρκετούς νεότερους κανονισμούς. Αν προβλέπεται, η συζήτηση είναι πολύ συντομότερη.

Φέρτε δύο ή τρεις προσφορές, όχι μία, και βάλτε τες σε έναν πίνακα με τέσσερις στήλες: ασφαλισμένο κεφάλαιο κτιρίου, όριο αστικής ευθύνης, αν περιλαμβάνεται εργοδοτική ευθύνη, ετήσιο ασφάλιστρο. Μετά προσθέστε μία τελευταία στήλη με το ποσό ανά διαμέρισμα τον μήνα. Αυτή τη στήλη κοιτάζουν όλοι.

Πείτε ανοιχτά τι δεν καλύπτεται, ιδίως τη φθορά και τον σεισμό αν δεν τον πάρετε. Ο κάτοικος που θα ανακαλύψει μια εξαίρεση αργότερα θα το θυμάται περισσότερο από τη ζημιά.

Ζητήστε να καταγραφεί στα πρακτικά η απόφαση, η εταιρεία, τα όρια, και το ότι το συμβόλαιο ασφαλίζει και τον εκάστοτε διαχειριστή. Αν η συνέλευση απορρίψει την πρόταση, ζητήστε να καταγραφεί και αυτό, με ονόματα. Δεν είναι εκδίκηση. Είναι το χαρτί που θα δείξετε αν κάποια μέρα σας εγκαλέσουν οι ίδιοι άνθρωποι για το ότι δεν τους ασφαλίσατε.

Τα λάθη που κοστίζουν

Να πιστεύετε ότι το συμβόλαιο κατοικίας του καθενός καλύπτει τα κοινά. Δεν τα καλύπτει, και αυτή η παρανόηση αφήνει ανασφάλιστα πολλά κτίρια. Τι κάνετε: χωριστό συμβόλαιο κοινόχρηστων χώρων με απόφαση συνέλευσης.

Να μη ρωτήσετε αν ο συνιδιοκτήτης θεωρείται τρίτος. Αν δεν θεωρείται, το πιο συχνό περιστατικό της πολυκατοικίας μένει έξω. Η λύση: γραπτή επιβεβαίωση πριν υπογράψετε.

Να αφήσετε να λήξει η σύμβαση συντήρησης του ανελκυστήρα. Είναι το σημείο όπου μια εταιρεία αρνείται με καθαρή συνείδηση. Το σωστό: υπενθύμιση στο κινητό σας δύο μήνες πριν τη λήξη, κάθε χρόνο.

Να απαντάτε προφορικά στις αναφορές βλαβών. Χωρίς ίχνος, την ημέρα της αγωγής δεν υπάρχει τίποτα να δείξετε. Αντί γι’ αυτό: γραπτή απάντηση και γραπτή εντολή, πάντα.

Να παραλείψετε την εργοδοτική ευθύνη επειδή «είναι μόνο η καθαρίστρια δύο φορές την εβδομάδα». Ένα εργατικό ατύχημα δεν ρωτά πόσες ώρες δουλεύει κάποιος. Πώς το φτιάχνετε: ζητήστε την κάλυψη ονομαστικά στην προσφορά.

Να δηλώσετε το περιστατικό μετά τη συνέλευση. Ο νόμος μετράει από τη γνώση και η γνώση είναι δική σας. Κάντε το εξής: δηλώστε αμέσως και ενημερώστε τη συνέλευση μετά.

Η διαχείριση πολυκατοικίας είναι η πιο αχάριστη εθελοντική δουλειά στην Ελλάδα, και είναι και η μόνη που μπορεί να καταλήξει σε δικόγραφο με το όνομά σας. Λίγα ευρώ τον μήνα ανά διαμέρισμα τη μετατρέπουν σε απλή γραφειοκρατία. Το συμβόλαιο δεν σας γλιτώνει από το να είστε εναγόμενος. Σας γλιτώνει από το να πληρώσετε. Δείτε τη σύγκριση αστικής ευθύνης, και πηγαίνετε στην επόμενη συνέλευση με δύο προσφορές και έναν αριθμό ανά διαμέρισμα.

Συχνές ερωτήσεις

Ευθύνομαι προσωπικά ως διαχειριστής, ή ευθύνεται η πολυκατοικία;

Η πολυκατοικία δεν είναι νομικό πρόσωπο και δεν έχει δική της περιουσία πέρα από το ταμείο. Ο ζημιωμένος στρέφεται στους συνιδιοκτήτες και συχνά και σε εσάς προσωπικά, ως το πρόσωπο που είχε την επιμέλεια των κοινοχρήστων. Γι' αυτό το όνομά σας πρέπει να αναφέρεται στο ασφαλιστήριο.

Αν είμαι άμισθος διαχειριστής, έχω μικρότερη ευθύνη;

Η αμοιβή δεν αλλάζει την ευθύνη απέναντι σε τρίτους. Ο περαστικός που χτυπήθηκε από πεσμένο σοβά δεν ρωτά αν πληρώνεστε. Μπορεί να επηρεάσει τη σχέση σας με τους συνιδιοκτήτες, όχι όμως την αξίωση του τραυματία ή της ασφαλιστικής του.

Ποιος πληρώνει το ασφαλιστήριο των κοινόχρηστων χώρων;

Η πολυκατοικία, από τα κοινόχρηστα, μετά από απόφαση γενικής συνέλευσης. Ο κανονισμός λέει με ποια πλειοψηφία. Το κόστος μοιράζεται στα χιλιοστά, όπως κάθε κοινή δαπάνη. Φέρτε στη συνέλευση το ποσό ανά διαμέρισμα τον μήνα, όχι μόνο το σύνολο.

Το ασανσέρ καλύπτεται από το συμβόλαιο των κοινοχρήστων;

Δεν είναι αυτονόητο. Στο πρόγραμμα αστικής ευθύνης διαχειριστή της Υδρογείου, για παράδειγμα, η ευθύνη από τη λειτουργία του ανελκυστήρα είναι προαιρετική κάλυψη. Ζητήστε γραπτά αν καλύπτεται και τι ζητά το συμβόλαιο, και κρατήστε τα χαρτιά της συντήρησης στον φάκελο.

Η καθαρίστρια της πολυκατοικίας τι καλύπτεται;

Δύο πράγματα, από διαφορετικές καλύψεις. Η ζημιά που κάνει σε τρίτο ενώ δουλεύει μπορεί να καλύπτεται από την αστική ευθύνη. Ο τραυματισμός της ίδιας είναι εργατικό ατύχημα και θέλει εργοδοτική ευθύνη, που είναι χωριστή κάλυψη. Ελέγξτε αν υπάρχει στο συμβόλαιό σας.

Καλύπτεται η ζημιά που παθαίνει διαμέρισμα από βλάβη σε κοινόχρηστο σωλήνα;

Εξαρτάται από το ποιον θεωρεί τρίτο το συμβόλαιο. Στο πρόγραμμα αστικής ευθύνης διαχειριστή της Υδρογείου, για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων θεωρούνται συνασφαλισμένοι, και οι ενοικιαστές τρίτοι μόνο για σωματικές βλάβες. Η ζημιά του διαμερίσματος από κοινό σωλήνα μπορεί να ανήκει στο συμβόλαιο κοινοχρήστων. Ρωτήστε ρητά.

Τι γίνεται αν η συνέλευση αρνηθεί να ασφαλιστεί;

Καταγράψτε την πρότασή σας και την απόφαση στα πρακτικά, με ονόματα. Δεν σας απαλλάσσει από την ευθύνη απέναντι σε τρίτο, όμως σας δίνει θέση απέναντι στους συνιδιοκτήτες. Και ρωτήστε αν η δική σας γενική αστική ευθύνη, αν έχετε, καλύπτει την ιδιότητα του διαχειριστή.

Νόμοι που αναφέρει το άρθρο: ΑΚ άρ. 914 · ΑΚ άρ. 922 · ΑΚ άρ. 925 · ΑΚ άρ. 1002 · ν. 3741/1929 · ν. 2496/1997 άρ. 7 · ν. 2496/1997 άρ. 25

Πηγές

  1. ↑Αστικός Κώδικας, άρθρο 925: η πτώση κτίσματος ή άλλου έργου, ισχύον κείμενο
  2. ↑ΕΑΕΕ, Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης και Επαγγελματικών Ευθυνών 2024, πίνακας 3, 2025
  3. ↑Υδρόγειος, Έγγραφο πληροφοριών για το ασφαλιστικό προϊόν: Αστική Ευθύνη Διαχειριστή Πολυκατοικίας, 2019
  4. ↑ΕΑΕΕ, Ασφαλίσεις Περιουσίας 2024, πίνακες 17 και 18, 2025
  5. ↑Αστικός Κώδικας, άρθρο 914: η αδικοπραξία, ισχύον κείμενο
  6. ↑Υδρόγειος, Έγγραφο πληροφοριών για το ασφαλιστικό προϊόν: Ασφάλιση Κοινόχρηστων Χώρων, ισχύον κείμενο
  7. ↑Άρειος Πάγος 1389/2018: εργατικό ατύχημα, απαλλαγή του εργοδότη και χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης, 2018
  8. ↑Αστικός Κώδικας, άρθρο 1002: η ιδιοκτησία ορόφου, ισχύον κείμενο
  9. ↑Αστικός Κώδικας, άρθρο 922: η ευθύνη του προστήσαντος, ισχύον κείμενο
  10. ↑ν. 2496/1997 για την ασφαλιστική σύμβαση, άρθρα 7 και 25, 1997
  11. ↑ν. 5177/2025 (ΦΕΚ Α΄ 21/14.02.2025), Κώδικας Έμμεσων Φόρων, άρθρο 43: ο φόρος ασφαλίστρων, 2025

Δημοσιεύτηκε 13 Σεπτεμβρίου 2026. Επόμενος έλεγχος 13 Σεπτεμβρίου 2027.